Combien pouvez-vous emprunter ? Calculez votre capacité en 2026

Votre capacité d'emprunt se calcule en deux temps. D'abord la mensualité maximale : 35 % de vos revenus nets, moins vos charges et crédits en cours (mensualité maximale = revenus × 35 % moins les charges). Ensuite le capital empruntable, obtenu en inversant la formule d'amortissement pour la durée choisie, assurance comprise. Le budget d'achat correspond à ce capital augmenté de votre apport, hors frais de notaire.

Deux règles encadrent le calcul : le taux d'effort de 35 % intègre l'assurance emprunteur (norme du Haut Conseil de stabilité financière, le HCSF, en vigueur depuis 2022) et la durée du prêt est plafonnée à 25 ans (27 ans avec différé d'amortissement).

Exemple chiffré : 4 000 € de revenus, prêt sur 20 ans

Prenons un foyer avec 4 000 € de revenus nets mensuels, sans crédit en cours, un apport de 30 000 €, un taux de 3,5 % sur 20 ans et une assurance de 0,34 %. Voici comment la capacité d'emprunt se construit :

Avec ces paramètres, la mensualité de 1 400 € finance un capital d'environ 230 000 €. Ajouté à l'apport, le budget d'achat atteint 260 000 €, dont il faudra retrancher les frais de notaire pour connaître le prix du bien réellement accessible.

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt se calcule à partir de la mensualité maximale, égale à 35 % des revenus nets du foyer diminués des charges et crédits en cours. Cette mensualité, assurance comprise, est ensuite convertie en capital : on applique la formule d'amortissement inversée en fonction du taux d'intérêt et de la durée. Le capital obtenu, augmenté de l'apport, donne le budget d'achat hors frais de notaire.

Pour un projet locatif, la logique est identique mais les loyers attendus entrent dans les revenus : voir notre page dédiée à la capacité d'emprunt en locatif.

Qu'est-ce que le taux d'endettement de 35 % ?

Le taux d'endettement, ou taux d'effort, rapporte l'ensemble de vos mensualités de crédit à vos revenus nets. Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe ce plafond à 35 %, assurance emprunteur incluse. Au-delà, la banque doit justifier sa décision au titre des dérogations autorisées.

Ce plafond conditionne toute la capacité d'emprunt : nous le détaillons dans notre guide du taux d'endettement maximum.

L'assurance emprunteur est-elle comprise dans le calcul ?

Oui. Depuis les recommandations du HCSF rendues contraignantes en 2022, le coût de l'assurance emprunteur est intégré au taux d'effort de 35 %. Concrètement, une assurance plus chère réduit le capital finançable à mensualité égale. Le simulateur applique cette logique : la mensualité maximale couvre à la fois le remboursement du crédit et la prime d'assurance.

Peut-on dépasser 35 % d'endettement ?

Oui, mais de façon encadrée. La norme HCSF autorise les banques à déroger au plafond de 35 % pour 20 % de leur production de crédits par trimestre. Ces dérogations bénéficient en priorité à l'achat de la résidence principale et aux primo-accédants. Un reste à vivre confortable et une épargne résiduelle solide restent déterminants pour obtenir un accord au-delà de 35 %.

Quel salaire pour emprunter 200 000 € ?

Tout dépend du taux et de la durée. Aux conditions de notre exemple (3,5 % sur 20 ans, assurance 0,34 %), emprunter 200 000 € suppose une mensualité d'environ 1 217 €, soit près de 3 480 € de revenus nets mensuels sans autre crédit. Allonger la durée à 25 ans abaisse la mensualité, donc le revenu nécessaire ; un crédit à la consommation en cours le relève d'autant.

Comment les revenus locatifs sont-ils pris en compte ?

Les banques ne retiennent pas l'intégralité des loyers. Elles appliquent le plus souvent un abattement en ne conservant que 70 % des revenus locatifs attendus, pour couvrir la vacance, les charges et la fiscalité. Ce sont ces 70 % qui viennent renforcer les revenus dans le calcul du taux d'endettement, et non le loyer brut.

Pour mesurer la rentabilité nette d'un projet locatif, complétez avec notre calculette de rentabilité locative.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?

Plusieurs leviers agissent directement sur le calcul : renforcer l'apport, allonger la durée du prêt dans la limite de 25 ans, négocier un meilleur taux ou une assurance moins chère, et surtout solder les crédits à la consommation qui amputent la mensualité disponible.

L'apport reste le levier le plus lisible : notre guide de l'apport pour un investissement immobilier détaille son rôle. Une fois votre budget cerné, l'étape suivante consiste à acheter un bien immobilier au bon prix.