La marge brute d'un marchand de biens se calcule en soustrayant du prix de revente l'ensemble des coûts de l'opération : prix d'achat, droits de mutation, travaux, frais de financement, coûts de détention et frais de revente. La marge nette retire ensuite la TVA sur la marge et l'impôt sur le bénéfice (IS ou IR-BIC).
On considère une opération rentable à partir de 20 % de rentabilité (marge brute rapportée au coût de revient) et très bonne au-delà de 25 %. Côté taux de marge (marge brute rapportée au prix de vente), la moyenne du métier se situe entre 20 % et 35 %.
Exemple chiffré : achat 250 000 €, revente 385 000 €
Prenons une opération d'achat-revente réglée comptant, sur une durée courte. Voici comment la marge nette se construit, étape par étape :
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat (net vendeur) | 250 000 € |
| Droits de mutation (régime marchand de biens, 0,715 %) | 1 788 € |
| Travaux TTC | 45 000 € |
| Détention et frais de revente | 6 000 € |
| Coût de revient total | 302 788 € |
| Prix de revente | 385 000 € |
| Marge brute | 82 212 € |
| TVA sur la marge (base 135 000 €, 20 % en dedans) | 22 500 € |
| Bénéfice imposable | 59 712 € |
| Impôt sur les sociétés (15 % puis 25 %) | 10 678 € |
| Marge nette | 49 034 € |
| Taux de marge brute (sur le prix de vente) | 21,35 % |
| Rentabilité de l'opération (sur le coût de revient) | 27,15 % |
La durée change tout : cette marge nette de 49 034 € représente un rendement annualisé de 19,43 % si l'opération est bouclée en 10 mois, mais seulement 8,10 % si elle s'étire sur 24 mois. Le capital reste immobilisé deux fois plus longtemps pour un gain identique.
TVA sur la marge : art. 268 du CGI. À compter du 1er septembre 2026, la TVA immobilière est recodifiée dans le CIBS par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 (à droit constant : taux 20 % et base inchangés ; seules les références d'articles évoluent).
Outil pédagogique et indicatif, il ne constitue pas un conseil fiscal. Des précisions doctrinales sont attendues sur certains cas de TVA sur la marge (bascule CIBS) ; vérifiez le régime applicable à votre opération.
Ajoutez vos postes de travaux ligne à ligne, chacun avec sa TVA applicable.
Résultat de votre opération
La marge d'un marchand de biens se fait surtout à l'achat et au bon prix de sortie. Voici la sensibilité de votre opération à plus ou moins 8 % sur le prix de vente.
Pour viser une marge brute de 20 % sur un prix de sortie prudent, votre prix d'achat ne devrait pas dépasser :
Estimation indicative : les droits de mutation varient avec le prix d'achat, ce repère est à affiner avec vos chiffres exacts.
Comment calculer la marge d'un marchand de biens ?
La marge brute est la différence entre le prix de revente et le coût de revient total de l'opération. Le coût de revient additionne le prix d'achat, les droits de mutation, les travaux TTC, les frais de financement, les coûts de détention (portage) et les frais de revente. La marge nette retire ensuite la TVA sur la marge et l'impôt sur le bénéfice.
Trois indicateurs se complètent sans se confondre :
- La marge brute (en €) : le gain avant fiscalité, utile pour dimensionner l'opération.
- La marge nette (en €) : le gain réellement conservé, après TVA sur la marge et impôt. C'est elle qui compte.
- La rentabilité annualisée (en pourcentage) : la marge nette rapportée au capital immobilisé, ramenée à douze mois. Elle intègre la durée.
Attention au piège des deux dénominateurs. Le taux de marge se calcule sur le prix de vente (marge brute ÷ prix de vente), tandis que la rentabilité de l'opération se calcule sur le coût de revient (marge brute ÷ coût de revient). Sur une même opération, ces deux ratios diffèrent : dans notre exemple, 21,35 % de taux de marge mais 27,15 % de rentabilité. Précisez toujours le dénominateur avant de comparer deux projets.
De ce calcul découle une question centrale : quel est le prix maximum d'achat à ne pas dépasser ? On part du prix de revente prudent, on retire l'ensemble des frais hors achat, puis la marge cible visée. Le solde est le prix plafond. C'est le premier réflexe pour acheter un bien immobilier sans rogner sa marge : la marge se fait à l'achat.
Quels sont les frais à intégrer dans une opération de marchand de biens ?
Une opération d'achat-revente mobilise une douzaine de postes de coûts, bien au-delà du seul prix d'achat et des travaux. En oublier une partie fausse la rentabilité et transforme une marge théorique en résultat décevant. Voici les postes à recenser systématiquement :
| Poste de coût | À quoi il correspond |
|---|---|
| Prix d'achat (net vendeur) | La base de l'opération, hors frais. |
| Droits de mutation | Régime marchand de biens 0,715 % ou droit commun environ 5,80 %. |
| Frais d'agence à l'achat | Commission si le bien est acheté via une agence. |
| Travaux | Détaillés par postes, avec leur TVA (20 %, 10 % ou 5,5 %). |
| Honoraires de maîtrise d'œuvre | Architecte, maître d'œuvre, bureau d'études. |
| Diagnostics et géomètre | Diagnostics obligatoires, relevés, division éventuelle. |
| Assurance dommages-ouvrage | Couverture des travaux structurels. |
| Intérêts d'emprunt | Sur le prêt court terme, calculés sur la durée de portage. |
| Frais de dossier et de garantie | Dossier bancaire, hypothèque ou caution. |
| Taxe foncière et charges de portage | Au prorata de la durée de détention. |
| Frais de commercialisation | Agence à la revente, souvent 3 % à 8 %. |
| TVA sur la marge et impôt | TVA sur la marge (art. 268 CGI) puis IS ou IR-BIC. |
Pour comparer cette logique de flux courts avec une stratégie de détention longue, notre calculette de rentabilité locative raisonne, elle, en revenus annuels et non en marge de revente.
Quelle est la marge moyenne d'un marchand de biens et à partir de quand est-ce rentable ?
Le taux de marge brute d'un marchand de biens se situe en moyenne entre 20 % et 35 % du prix de vente. Côté rentabilité de l'opération (marge rapportée au coût de revient), on considère qu'une opération devient intéressante à partir de 20 % et qu'elle est très bonne au-delà de 25 %. En dessous de 15 %, la marge couvre difficilement les aléas de chantier et de marché.
| Rentabilité de l'opération | Lecture |
|---|---|
| Moins de 15 % | Marge insuffisante pour absorber les imprévus. |
| 15 % à 20 % | Rentable si le projet est simple et rapide. |
| 20 % à 25 % | Opération rentable. |
| Au-delà de 25 % | Très bonne opération. |
Ces seuils restent indicatifs : une division parcellaire, un changement de destination ou un secteur soumis à l'avis des Bâtiments de France exigent une marge plus élevée, car le risque et la durée augmentent.
Comment est imposé le bénéfice d'un marchand de biens ?
Le bénéfice d'un marchand de biens relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au titre de l'article 35 du CGI. Selon la structure, il est soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) ou à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (IR-BIC). À l'IS, le taux normal est de 25 %, avec un taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice si les conditions PME sont remplies. À l'IR, le bénéfice s'ajoute aux autres revenus et supporte le taux marginal d'imposition du foyer, ainsi que des cotisations sociales.
Ce statut BIC a une conséquence directe et souvent mal comprise : le marchand de biens ne relève pas du régime de la plus-value des particuliers.
Un marchand de biens paie-t-il la plus-value immobilière des particuliers ?
Non. Un marchand de biens ne paie pas la plus-value immobilière des particuliers. Son activité est commerciale : les biens achetés pour être revendus constituent un stock, et le gain réalisé est un bénéfice BIC (article 35 du CGI), pas une plus-value patrimoniale. Il ne bénéficie donc d'aucun abattement pour durée de détention, contrairement au particulier qui revend un bien.
C'est une différence structurelle avec la plus-value immobilière des particuliers, où l'abattement progressif peut aboutir à une exonération après plusieurs années de détention. Pour le marchand de biens, la logique est celle d'un résultat d'entreprise imposé chaque année.
Quels sont les frais de notaire réduits du marchand de biens ?
Le marchand de biens peut bénéficier de droits de mutation réduits à 0,715 % du prix (taxe de publicité foncière), au lieu d'environ 5,80 % en droit commun, à condition de prendre l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans (articles 1115 et 1020 du CGI). Pour les ventes par lots, ce délai peut être ramené à deux ans. C'est un levier fiscal propre au métier qui allège fortement le coût d'acquisition.
Le choix du régime de droits de mutation se décide dès la signature : mieux vaut l'anticiper, car le manquement à l'engagement de revendre entraîne un rappel des droits.
Comment fonctionne la TVA sur la marge (art. 268 CGI) ?
La TVA sur la marge s'applique lorsque l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction, typiquement l'achat d'un immeuble ancien à un particulier. La base imposable n'est pas le prix total mais la marge, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (article 268 du CGI). La TVA est incluse dans la marge (« en dedans ») : on divise la marge par six, soit un taux de 20 % appliqué en dedans. Sur une marge de 135 000 €, la TVA due est de 22 500 €.
À compter du 1er septembre 2026, la TVA immobilière est recodifiée dans le Code des impositions sur les biens et services (CIBS) par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025. Il s'agit d'une recodification à droit constant : le taux de 20 % et la base restent inchangés, seules les références d'articles évoluent (rescrit BOI-RES-TVA-000253, consultable sur la base BOFiP). Le simulateur intègre automatiquement cette bascule dans son libellé, sans modifier les montants. Certains cas particuliers feront l'objet de précisions doctrinales : cet outil reste pédagogique et indicatif.
Comment intégrer la durée dans la rentabilité d'une opération ?
La durée de l'opération est décisive : une marge de 49 034 € obtenue en 10 mois n'a pas la même valeur que la même marge obtenue en 24 mois. La rentabilité annualisée (proche d'un taux de rendement interne) rapporte la marge nette au capital immobilisé, puis la ramène à douze mois. Dans notre exemple, elle passe de 19,43 % sur 10 mois à 8,10 % sur 24 mois pour un gain identique.
C'est pourquoi un marchand de biens cherche à raccourcir le cycle achat-travaux-revente. Avant de vous lancer, comparez plusieurs scénarios de prix et de durée dans le simulateur ; et si votre stratégie évolue vers la détention, mesurez plutôt votre rendement locatif annuel.
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