Rentabilité marchand de biens : calcul, marge et simulateur 2026

La marge brute d'un marchand de biens se calcule en soustrayant du prix de revente l'ensemble des coûts de l'opération : prix d'achat, frais de notaire, travaux, frais de financement, coûts de détention et frais de revente. La marge nette retire ensuite la TVA sur la marge et l'impôt sur le bénéfice (IS ou IR-BIC).

On considère une opération rentable à partir de 20 % de rentabilité (marge brute rapportée au coût de revient) et très bonne au-delà de 25 %. Côté taux de marque (marge brute rapportée au prix de vente), la moyenne du métier se situe entre 20 % et 35 %.

Exemple chiffré : achat 250 000 €, revente 385 000 €

Opération d'achat-revente réglée comptant, sur une durée courte, par un marchand de biens assujetti à la TVA. Comme il récupère la TVA sur ses travaux et sur les émoluments du notaire, ces postes sont retenus hors taxes dans le résultat. Voici comment la marge nette se construit, étape par étape :

Le décaissement réel est plus élevé que le coût de revient imposable : en comptant la TVA sur les travaux et les émoluments, le marchand avance environ 316 000 € (dont près de 9 500 € de TVA récupérable), mais le résultat se calcule hors taxes. Sans la récupération de TVA, un investisseur non assujetti supporterait ces coûts TTC.

La durée change tout : cette marge nette de 46 301 € représente un rendement annualisé de 17,59 % si l'opération est bouclée en 10 mois, mais seulement 7,33 % si elle s'étire sur 24 mois. Le capital reste immobilisé deux fois plus longtemps pour un gain identique.

Comment calculer la marge d'un marchand de biens ?

La marge brute est la différence entre le prix de revente et le coût de revient total de l'opération. Le coût de revient additionne le prix d'achat, les frais de notaire, les travaux, les frais de financement, les coûts de détention (portage) et les frais de revente. La marge nette retire ensuite la TVA sur la marge et l'impôt sur le bénéfice.

Trois indicateurs se complètent sans se confondre :

• La marge brute (en €) : le gain avant fiscalité, utile pour dimensionner l'opération.
• La marge nette (en €) : le gain réellement conservé, après TVA sur la marge et impôt. C'est elle qui compte.
• La rentabilité annualisée (en pourcentage) : la marge nette rapportée au capital immobilisé, ramenée à douze mois. Elle intègre la durée.

Attention au piège des deux dénominateurs, qui ont chacun leur nom. Le taux de marge se calcule sur le coût de revient (marge brute ÷ coût de revient) ; le taux de marque se calcule sur le prix de vente (marge brute ÷ prix de vente). Sur une même opération, ces deux ratios diffèrent : dans notre exemple, 25,64 % de taux de marge mais 20,41 % de taux de marque. Précisez toujours le dénominateur avant de comparer deux projets.

De ce calcul découlent deux repères symétriques. Le prix maximum d'achat correspond au prix d'achat le plus élevé qui préserve encore 20 % de taux de marge à votre prix de revente visé : c'est le plafond à ne pas dépasser à l'achat. Le seuil de rentabilité fait l'inverse : c'est le prix de revente minimal en dessous duquel l'opération devient déficitaire après TVA et impôt. La marge se fait à l'achat et au bon prix de sortie : le premier réflexe pour acheter un bien immobilier est de fixer ces deux bornes avant de signer.

Que comprennent réellement les frais de notaire d'un marchand de biens ?

Les « frais de notaire » d'un marchand de biens représentent environ 2 % à 3 % du prix, contre 7 % à 8 % pour un particulier. Ils réunissent quatre postes : les droits de mutation (taxe de publicité foncière réduite à 0,715 % sous engagement de revendre), les émoluments du notaire (barème dégressif, soumis à TVA), la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et les débours (frais avancés par le notaire, de l'ordre de 800 à 1 200 €).

Le piège fréquent est de ne retenir que la taxe de publicité foncière. Sous le régime réduit, ce sont les émoluments qui deviennent le poste le plus lourd. Le barème des émoluments proportionnels est fixé nationalement (source : economie.gouv.fr) :

Sur un achat à 250 000 €, les émoluments s'élèvent à environ 2 395 € HT, auxquels s'ajoutent la TVA (20 %), la taxe de publicité foncière (1 788 €), la contribution de sécurité immobilière (250 €) et les débours : le total avoisine 5 900 €. Le marchand de biens étant assujetti, il récupère la TVA sur les émoluments. Ce levier suppose l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans (articles 1115 et 1020 du CGI) : à défaut, l'administration rappelle les droits au taux plein.

Faut-il créer une SCI pour faire du marchand de biens ?

Non. Une SCI classique ne convient pas à l'achat-revente habituel. L'activité de marchand de biens est commerciale par nature (article 35 du CGI) : une société civile qui l'exerce de façon habituelle est requalifiée et bascule à l'impôt sur les sociétés de plein droit, en perdant sa nature civile. Pour une activité d'achat-revente, on retient une société commerciale (SAS, SARL, SNC) ou l'entreprise individuelle (exercice en nom propre, imposé à l'IR dans la catégorie des BIC).

Le choix de la structure conditionne l'imposition du bénéfice et la protection du patrimoine : c'est une décision à cadrer avec un expert-comptable avant la première acquisition, car elle est difficile à corriger en cours d'opération. Le simulateur vous laisse comparer les deux régimes d'imposition, mais ne préjuge pas de la forme juridique retenue.

Quels sont les frais à intégrer dans une opération de marchand de biens ?

Une opération d'achat-revente mobilise une douzaine de postes de coûts, bien au-delà du seul prix d'achat et des travaux. En oublier une partie fausse la rentabilité et transforme une marge théorique en résultat décevant. Voici les postes à recenser systématiquement :

Pour comparer cette logique de flux courts avec une stratégie de détention longue, notre calculette de rentabilité locative raisonne, elle, en revenus annuels et non en marge de revente. Et pour isoler le seul poste des frais d'acquisition, utilisez le simulateur de frais de notaire.

Quelle est la marge moyenne d'un marchand de biens et à partir de quand est-ce rentable ?

Le taux de marque d'un marchand de biens se situe en moyenne entre 20 % et 35 % du prix de vente. Côté rentabilité de l'opération (marge rapportée au coût de revient), on considère qu'une opération devient intéressante à partir de 20 % et qu'elle est très bonne au-delà de 25 %. En dessous de 15 %, la marge couvre difficilement les aléas de chantier et de marché.

Ces seuils restent indicatifs : une division parcellaire, un changement de destination ou un secteur soumis à l'avis des Bâtiments de France exigent une marge plus élevée, car le risque et la durée augmentent.

Comment est imposé le bénéfice d'un marchand de biens ?

Le bénéfice d'un marchand de biens relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au titre de l'article 35 du CGI. Selon la structure, il est soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) ou à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (IR-BIC). À l'IS, le taux normal est de 25 %, avec un taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice si les conditions PME sont remplies.

À l'IR, le bénéfice s'ajoute aux autres revenus et supporte le taux marginal d'imposition du foyer, ainsi que des cotisations sociales de l'ordre de 30 % à 45 % du bénéfice. Ce poste, souvent oublié, n'est pas chiffré par le simulateur : à l'IR, il faut l'ajouter pour comparer honnêtement les deux régimes. Ce statut BIC a une conséquence directe et souvent mal comprise : le marchand de biens ne relève pas du régime de la plus-value des particuliers.

Un marchand de biens paie-t-il la plus-value immobilière des particuliers ?

Non. Un marchand de biens ne paie pas la plus-value immobilière des particuliers. Son activité est commerciale : les biens achetés pour être revendus constituent un stock, et le gain réalisé est un bénéfice BIC (article 35 du CGI), pas une plus-value patrimoniale. Il ne bénéficie donc d'aucun abattement pour durée de détention, contrairement au particulier qui revend un bien.

C'est une différence structurelle avec le régime de la plus-value immobilière des particuliers, où l'abattement progressif peut aboutir à une exonération après plusieurs années de détention. Pour le marchand de biens, la logique est celle d'un résultat d'entreprise imposé chaque année.

Comment fonctionne la TVA sur la marge (art. 268 CGI) ?

La TVA sur la marge s'applique lorsque l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction, typiquement l'achat d'un immeuble ancien à un particulier. La base imposable n'est pas le prix total mais la marge, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (article 268 du CGI). La TVA est incluse dans la marge (« en dedans ») : on divise la marge par six, soit un taux de 20 % appliqué en dedans. Sur une marge de 135 000 €, la TVA due est de 22 500 €.

À compter du 1er septembre 2026, la TVA immobilière est recodifiée dans le Code des impositions sur les biens et services (CIBS) par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025. Il s'agit d'une recodification à droit constant : le taux de 20 % et la base restent inchangés, seules les références d'articles évoluent. Le simulateur intègre automatiquement cette bascule dans son libellé, sans modifier les montants. Certains cas particuliers (division parcellaire, changement de nature du bien) peuvent faire tomber le régime de la marge : cet outil reste pédagogique et indicatif.

Quelles sont les erreurs classiques d'une opération de marchand de biens ?

Quatre erreurs reviennent systématiquement et transforment une marge théorique en perte. Retenir un prix de sortie trop optimiste : raisonnez sur un prix prudent, cohérent avec les ventes récentes comparables (base DVF). Oublier le temps : une même marge divisée par une durée deux fois plus longue divise la rentabilité annualisée par deux. Sous-estimer les travaux : chiffrez-les par postes et ajoutez une provision pour imprévus. Ne calculer que la marge brute : c'est la marge nette, après TVA sur la marge, impôt et frais de notaire complets, qui mesure le gain réel.

Le cinquième piège est fiscal : minorer les frais de notaire en ne comptant que la taxe de publicité foncière, ou compter les travaux TTC alors que la TVA est récupérable. Le simulateur corrige ces deux biais pour donner une marge nette réaliste.

Comment intégrer la durée dans la rentabilité d'une opération ?

La durée de l'opération est décisive : une marge de 46 301 € obtenue en 10 mois n'a pas la même valeur que la même marge obtenue en 24 mois. La rentabilité annualisée (proche d'un taux de rendement interne) rapporte la marge nette au capital immobilisé, puis la ramène à douze mois. Dans notre exemple, elle passe de 17,59 % sur 10 mois à 7,33 % sur 24 mois pour un gain identique.

C'est pourquoi un marchand de biens cherche à raccourcir le cycle achat-travaux-revente. Avant de vous lancer, comparez plusieurs scénarios de prix et de durée dans le simulateur, puis partagez votre scénario par lien à vos associés ; et si votre stratégie évolue vers la détention, mesurez plutôt votre rendement locatif annuel.