Comment est imposée la location meublée en LMNP ?

En location meublée, vos loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme en location nue. Deux régimes existent : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes, ou le régime réel, qui déduit vos charges et amortit le bien. Dès que vous financez le bien à crédit ou supportez des charges, le régime réel ramène souvent l’imposition à presque zéro pendant plusieurs années.

La fiscalité de la location meublée en 2026 : l’essentiel

• Régime BIC : les loyers meublés relèvent des BIC, pas des revenus fonciers.
• Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes en location meublée de longue durée, sans justificatif de charges.
• Régime réel : déduction des charges réelles et amortissement du bien et du mobilier, souvent plus avantageux dès qu’il y a un emprunt ou des charges.
• Statut LMNP jusqu’à 23 000 € de recettes (ou moins de 50 % des revenus du foyer) ; au-delà, statut LMP.
• Prélèvements sociaux : 18,6 % sur le bénéfice imposable en 2026 (location meublée).

Pour estimer le rendement net de votre projet selon le régime choisi, utilisez notre calculette de rentabilité locative.

Micro-BIC ou régime réel : quel régime choisir ?

Le montant de vos recettes détermine votre régime par défaut, mais vous pouvez opter pour celui qui vous est le plus favorable.

Exemple. Pour 12 000 € de loyers annuels : au micro-BIC, vous êtes imposé sur 6 000 € après l’abattement de 50 %. Au régime réel, si vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, gestion) et l’amortissement du bien atteignent 12 000 €, votre base imposable peut tomber à 0 €. Le régime réel devient donc rentable dès que vos charges dépassent 50 % de vos recettes.

Vous pouvez opter pour le régime réel jusqu’à la date limite de dépôt de votre déclaration annuelle de revenus, et revenir au micro-BIC ensuite si vos recettes restent sous le plafond. Nos spécialistes en investissement locatif clés en main vous orientent vers le régime le plus avantageux selon votre situation.

Quels seuils et abattements en 2026 ?

Le plafond du micro-BIC et le taux d’abattement dépendent du type de location meublée.

Depuis la loi du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur), applicable aux revenus 2025, l’abattement des meublés de tourisme classés est ramené de 71 % à 50 %, et celui des non classés de 50 % à 30 % (plafond abaissé à 15 000 €). Le plafond du micro-BIC en meublé longue durée, fixé à 77 700 € pour les recettes 2025 (déclarées en 2026), est relevé à 83 600 € pour les recettes des années 2026 à 2028. Vérifiez la valeur en vigueur pour l’année de recettes concernée.

Charges déductibles et amortissement au régime réel

Au régime réel, vous déduisez de vos loyers l’ensemble des charges liées au bien :

• frais d’acquisition (notaire, agence) ;
• travaux d’entretien et de réparation ;
• taxe foncière et cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• primes d’assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés) ;
• frais de gestion locative ;
• intérêts d’emprunt et frais bancaires ;
• honoraires comptables.

La déduction de ces charges réduit fortement la base imposable, voire génère un déficit reportable sur vos revenus BIC des dix années suivantes.

L’amortissement : le levier clé du régime réel

L’amortissement permet de déduire chaque année une fraction du prix du bien et du mobilier, sans décaissement réel :

• terrain : non amortissable ;
• construction : environ 2 % par an (sur 50 ans) ;
• toiture, façade : environ 2,5 % (40 ans) ;
• installations techniques : environ 6,67 % (15 ans) ;
• agencements : environ 10 % (10 ans) ;
• mobilier : 10 à 20 % par an (5 à 10 ans).

Pour un appartement de 300 000 € (dont 60 000 € de terrain et 15 000 € de mobilier), l’amortissement annuel peut atteindre environ 7 200 €, ce qui réduit d’autant la base imposable.

Attention à la revente. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente (hors résidences services étudiantes, seniors et pour personnes en situation de handicap). L’amortissement n’est donc pas supprimé : il reste déductible chaque année pendant la location et réduit votre impôt courant, mais l’avantage obtenu est en partie repris au moment de la vente. Mesurez l’impact avec notre guide de la plus-value immobilière.

LMNP ou LMP : quel statut pour le loueur ?

Vous relevez du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) si vos recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € ou représentent moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Le LMNP donne accès à l’abattement de 50 % au micro-BIC, à l’amortissement au réel, et n’entraîne pas de cotisations sociales : seuls s’appliquent les prélèvements sociaux au taux de 18,6 %.

Vous basculez en LMP (loueur en meublé professionnel) si vos recettes dépassent 23 000 € et excèdent 50 % des revenus du foyer. Le LMP permet d’imputer les déficits sur le revenu global (hors amortissements), applique le régime des plus-values professionnelles et peut exonérer d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), mais impose l’affiliation au régime social des indépendants et une comptabilité commerciale complète. Pour trancher, consultez notre guide complet LMNP ou LMP.

La location meublée peut aussi être exercée en SCI, mais son caractère commercial soumet alors la société à l’impôt sur les sociétés (IS), et non à l’impôt sur le revenu. Pour choisir la bonne structure, voir notre comparatif SCI ou SCPI.

Location meublée ou location nue : que choisir ?

Fiscalement, la location meublée est le plus souvent plus avantageuse que la location nue : le régime BIC autorise un abattement de 50 % ou l’amortissement du bien, là où la location nue relève des revenus fonciers (abattement micro-foncier de 30 %). Elle offre aussi une souplesse contractuelle supérieure (bail d’un an, voire neuf mois pour les étudiants) et des loyers généralement plus élevés, en contrepartie d’un investissement mobilier initial et d’une gestion plus active.

La loi de finances 2026 a fait évoluer la fiscalité de la location nue (nouveau statut du bailleur privé), réduisant en partie l’écart avec le meublé : vérifiez les modalités en vigueur avant d’arbitrer entre les deux.

Louer sans payer d’impôt : les cas d’exonération

Deux situations permettent une exonération totale d’impôt sur les loyers meublés.

Louer une pièce de sa résidence principale

La location d’une ou plusieurs pièces de votre résidence principale est exonérée si le locataire en fait sa résidence principale (ou temporaire pour un travailleur saisonnier) et si le loyer reste « raisonnable ». Pour 2025, le plafond est fixé à 213 € par m² et par an en Île-de-France (157 € ailleurs), revalorisé chaque année. Exemple : pour une chambre de 15 m² à Paris, le loyer annuel exonéré atteint 15 m² × 213 € = 3 195 €, soit environ 266 € par mois.

Chambres d’hôtes à faibles recettes

Les recettes de chambres d’hôtes sont exonérées d’impôt lorsqu’elles ne dépassent pas 760 € par an (prestations comprises). Au-delà de ce seuil, l’intégralité des recettes devient imposable dans la catégorie des BIC.

Obligations déclaratives et autres taxes

Vos obligations dépendent de votre régime :

• Micro-BIC : report des recettes sur la déclaration 2042 C-PRO, rubrique « revenus industriels et commerciaux - régime micro ».
• Régime réel : comptabilité commerciale, dépôt d’une liasse fiscale 2031-SD auprès du service des impôts des entreprises, puis report du résultat sur la 2042 C-PRO.

En début d’activité, vous devez déclarer celle-ci sur le guichet unique des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr) pour obtenir un numéro SIRET. La majoration d’impôt qui s’appliquait en cas de non-adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA) a été supprimée, ce qui met fin à l’intérêt fiscal de cette adhésion.

Au-delà de l’impôt sur le revenu, le loueur en meublé peut être redevable :

• des prélèvements sociaux au taux de 18,6 % sur le bénéfice ;
• de la taxe foncière et de la CFE, sauf recettes inférieures à 5 000 € ;
• de la TVA, en principe non applicable, sauf activité de para-hôtellerie assortie de prestations de type hôtelier ;
• de la CVAE, en cours de suppression progressive et rarement due en location meublée.

Pour la taxe d’habitation, c’est le locataire occupant le logement au 1er janvier qui en est redevable en location à l’année ; en location saisonnière, elle reste à la charge du propriétaire.

Barème de l’impôt sur le revenu

Après abattement ou déduction des charges, le bénéfice s’ajoute à vos autres revenus et est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu :

Qu’est-ce qu’un logement meublé au sens fiscal ?

Pour relever du régime de la location meublée, le logement doit être équipé d’un mobilier « en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement ». La liste minimale fixée par décret comprend notamment :

• literie avec couette ou couverture ;
• dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres ;
• plaques de cuisson et four (ou four à micro-ondes) ;
• réfrigérateur avec compartiment congélation ;
• vaisselle et ustensiles de cuisine ;
• table, sièges et étagères de rangement ;
• luminaires et matériel d’entretien ménager.

L’absence d’un équipement obligatoire peut entraîner la requalification en location nue, avec la perte du régime fiscal du meublé. Nos experts en gestion locative à Paris 17 vérifient la conformité de votre logement et vous accompagnent dans la mise aux normes.

Questions fréquentes sur la fiscalité de la location meublée

Quel est l’abattement du micro-BIC en 2026 ?

Pour une location meublée de longue durée, l’abattement forfaitaire du micro-BIC est de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles. Pour un meublé de tourisme non classé, il est ramené à 30 % avec un plafond de 15 000 € depuis la loi Le Meur.

Micro-BIC ou régime réel : lequel est le plus rentable ?

Le régime réel est généralement plus avantageux dès que vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, gestion) et l’amortissement dépassent 50 % de vos loyers. Grâce à l’amortissement, l’imposition peut être quasi nulle pendant plusieurs années. Le micro-BIC convient surtout si vous avez peu de charges.

La location meublée est-elle soumise aux cotisations sociales ?

En LMNP, la location meublée de longue durée n’entraîne pas de cotisations sociales : le bénéfice supporte uniquement les prélèvements sociaux au taux de 18,6 %. Les cotisations sociales concernent les loueurs professionnels (LMP) et certaines locations de courte durée.

Comment sont taxés les amortissements à la revente ?

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente, ce qui augmente la plus-value imposable. Les résidences services (étudiantes, seniors, personnes en situation de handicap) en sont exclues.

Quel formulaire pour déclarer ses revenus LMNP ?

Au micro-BIC, vous reportez vos recettes sur la déclaration 2042 C-PRO. Au régime réel, vous déposez une liasse fiscale 2031-SD au service des impôts des entreprises, puis reportez le résultat sur la 2042 C-PRO. Un numéro SIRET, obtenu sur le guichet unique des entreprises, est nécessaire.

La location meublée de courte durée est-elle imposée différemment ?

Les revenus d’une location meublée de courte durée (meublé de tourisme, location saisonnière) relèvent aussi des BIC, mais avec des seuils et abattements micro-BIC spécifiques : 50 % jusqu’à 77 700 € pour un meublé de tourisme classé, 30 % jusqu’à 15 000 € pour un meublé non classé depuis la loi Le Meur. Au-delà de 23 000 € de recettes de courte durée, le loueur peut en outre être affilié au régime social des indépendants et devoir des cotisations sociales, distinctes des prélèvements sociaux de 18,6 %. En zone tendue, la location de courte durée est aussi soumise à des règles d’autorisation spécifiques.

Quel est le taux des prélèvements sociaux en LMNP ?

Le bénéfice imposable d’une location meublée de longue durée en LMNP supporte les prélèvements sociaux au taux de 18,6 % pour les revenus 2025 (déclarés au printemps 2026), en plus de l’impôt sur le revenu calculé au barème progressif. Ce taux, relevé à la suite de la hausse de la CSG applicable aux revenus locatifs meublés, s’applique sur le bénéfice, après l’abattement du micro-BIC ou la déduction des charges au régime réel.

Optimiser la fiscalité de votre location meublée

La fiscalité de la location meublée offre de réelles marges d’optimisation, à condition de choisir le bon régime et de tenir une comptabilité rigoureuse au réel. Le régime réel, grâce à l’amortissement, améliore souvent nettement votre rendement locatif net. Avant d’arbitrer, simulez la rentabilité nette de votre projet, puis appuyez-vous sur nos conseillers en investissement locatif à Paris et en Île-de-France pour bâtir votre stratégie.

Sources officielles : service-public.gouv.fr - Revenus d’une location meublée et impots.gouv.fr.