Plus-value immobilière : calcul, exonération et simulateur 2026

La plus-value imposable d'une vente immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré des frais d'acquisition (forfait de 7,5 %) et des travaux (forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans). Cette plus-value supporte l'impôt sur le revenu à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %, après un abattement qui augmente avec la durée de détention.

Le bien devient totalement exonéré d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Cas le plus fréquent : la résidence principale est totalement exonérée dès la vente, quelle que soit la durée de détention.

Exemple chiffré : achat 200 000 €, revente 300 000 €

Prenons un bien locatif acheté 200 000 € et revendu 300 000 € après 12 ans de détention, avec les forfaits de frais et de travaux. Voici comment l'impôt se construit, étape par étape :

Sur cette opération, l'impôt total atteint 14 428 €, soit près de 26 % de la plus-value brute. Après 22 ans de détention, la part d'impôt sur le revenu disparaît ; après 30 ans, la vente est totalement exonérée. La plus-value immobilière des particuliers récompense donc la détention longue.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré. On part du prix de cession, on en retire le prix d'achat d'origine augmenté des frais d'acquisition et des travaux, ce qui donne la plus-value brute. On applique ensuite un abattement pour durée de détention, puis l'impôt sur le revenu de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 % sur la plus-value restante (article 150 U et suivants du Code général des impôts).

Deux abattements distincts s'appliquent en parallèle : un pour l'impôt sur le revenu, un autre pour les prélèvements sociaux. Ils ne progressent pas au même rythme, si bien que la base imposable diffère entre les deux prélèvements. Avant de vendre, mieux vaut aussi mesurer la rentabilité locative du bien pour arbitrer entre vente et conservation.

Comment le prix d'achat est-il majoré ?

Le prix d'achat retenu n'est pas le seul prix payé au vendeur : il est majoré de deux postes. Les frais d'acquisition (frais de notaire et droits) sont retenus pour leur montant réel sur justificatifs, ou pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Les travaux sont retenus pour leur montant réel sur factures, ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat à condition que le bien soit détenu depuis plus de 5 ans (article 150 VB du Code général des impôts).

Majorer le prix d'achat réduit d'autant la plus-value imposable. Les droits de mutation payés à l'achat font partie des frais d'acquisition pris en compte dans cette majoration.

Quel est le taux d'imposition de la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière des particuliers est imposée à un taux global de 36,2 % : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Ces deux taux s'appliquent à la plus-value nette après abattement, chacun sur sa propre base. Une surtaxe s'ajoute lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €.

Le taux affiché de 36,2 % est donc un maximum théorique qui ne s'applique qu'en l'absence d'abattement, c'est-à-dire pour une vente réalisée dans les premières années de détention.

Quand est-on exonéré de la plus-value immobilière ?

L'abattement pour durée de détention aboutit à une exonération totale : d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Entre ces deux échéances, la vente reste soumise aux seuls prélèvements sociaux. La résidence principale, elle, est exonérée dès la vente, sans condition de durée (article 150 U du Code général des impôts).

D'autres exonérations existent : prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €, première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions, cession par des personnes âgées ou invalides de condition modeste. Les fiches de service-public.fr et de l'ANIL détaillent chacun de ces cas.

Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?

Une taxe supplémentaire frappe les plus-values immobilières importantes. Elle s'applique lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu (après abattement) dépasse 50 000 €, à un taux progressif de 2 % à 6 % selon le montant (article 1609 nonies G du Code général des impôts). Le barème comporte un mécanisme de lissage à chaque palier pour éviter les effets de seuil.

Cette surtaxe ne concerne pas la résidence principale, qui reste exonérée, ni les ventes dont la plus-value nette reste sous le seuil de 50 000 €. Le simulateur l'intègre automatiquement dès que la plus-value imposable la déclenche.

La résidence principale est-elle taxée ?

Non. La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale au jour de la cession est totalement exonérée, sans condition de durée de détention ni plafond de montant. C'est l'exonération la plus large du régime des particuliers. Les dépendances immédiates et nécessaires vendues en même temps bénéficient de la même exonération.

Attention à ne pas confondre ce régime avec celui du marchand de biens : son activité d'achat-revente relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas de la plus-value des particuliers, et ne donne droit à aucun abattement pour durée de détention. Avant de vendre un bien immobilier, il est donc essentiel d'identifier le régime dont on relève. Les règles complètes sont consultables sur la base BOFiP.