À l'achat d'un logement ancien, les droits de mutation représentent environ 5,80 % du prix de vente (de 5,09 % à 6,31 % selon le département en 2026). Dans le neuf, ils se limitent à 0,715 %. Ces droits constituent l'essentiel de ce que l'on appelle les « frais de notaire » : au total, comptez de 7 % à 8 % du prix dans l'ancien, contre 2 % à 3 % dans le neuf.
Pour un investisseur, ces frais s'ajoutent au prix d'achat et pèsent directement sur la rentabilité de l'opération. Les anticiper permet de calibrer son budget et son plan de financement. Notre calculette de rentabilité locative les intègre à votre projet.
Droits de mutation ou frais de notaire : quelle différence ?
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont les taxes perçues par les collectivités lors de l'achat d'un bien immobilier. Dans le langage courant, on les confond avec les « frais de notaire », mais la rémunération du notaire n'en représente en réalité qu'une petite part.
Voici ce que recouvrent réellement les frais d'acquisition d'un logement ancien :
| Composante | Part indicative | Perçu par |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | environ 5,80 % du prix | Département, commune, État |
| Émoluments du notaire | environ 1 % du prix (dégressif) | Le notaire (tarif réglementé) |
| Débours | quelques centaines d'euros | Tiers (cadastre, syndic, géomètre) |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % du prix | État |
Les droits de mutation sont donc de loin le premier poste de dépense. C'est sur leur taux que se joue l'essentiel de la facture d'acquisition.
Barème 2026 des émoluments du notaire
La rémunération du notaire suit un barème dégressif fixé par arrêté, appliqué par tranches sur le prix de vente :
| Tranche du prix | Taux (hors taxes) |
|---|---|
| 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Ces émoluments s'entendent hors taxes (TVA de 20 % en sus). Depuis le 1er janvier 2021, le notaire peut accorder une remise pouvant aller jusqu'à 20 % sur la part de prix supérieure à 100 000 €.
Quel est le taux des droits de mutation en 2026 ?
Le taux global dépend du type de bien. Dans l'ancien, il s'établit entre 5,09 % et 6,31 % du prix selon le département ; dans le neuf, il se limite à une taxe de publicité foncière de 0,715 %.
| Type de bien | Droits de mutation | Frais de notaire au total |
|---|---|---|
| Logement ancien | 5,09 % à 6,31 % du prix (selon le département) | environ 7 % à 8 % du prix |
| Logement neuf (VEFA) | 0,715 % + TVA jusqu'à 20 % | environ 2 % à 3 % du prix |
Dans l'ancien, le taux « de base » de nombreux départements reste fixé à 5,80 %. Il se décompose ainsi :
- le droit départemental : 4,50 % (relevé à 5,00 % dans les départements ayant voté la hausse) ;
- la taxe communale : 1,20 % ;
- les frais d'assiette et de recouvrement de l'État : 2,37 % du montant du droit départemental.
Quelques rares départements appliquent encore un taux réduit d'environ 3,80 %, un avantage pour les investisseurs qui les ciblent. Le barème officiel des frais de notaire est détaillé sur le portail service-public.fr.
La hausse des droits de mutation 2025-2028
Depuis le 1er avril 2025, la loi de finances autorise les départements à relever temporairement, jusqu'au 30 avril 2028, leur droit départemental de 0,5 point (de 4,50 % à 5,00 %). La plupart des départements ont voté cette majoration, portant le taux global autour de 6,30 % dans l'ancien.
Exemple concret : pour un bien acheté 300 000 € dans un département ayant appliqué la hausse, les droits de mutation atteignent environ 18 900 € (soit 6,30 %), contre 17 400 € (5,80 %) auparavant. Le surcoût est d'environ 1 500 €.
Les primo-accédants sont épargnés : ceux qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années sont exonérés de cette hausse, sur délibération du département.
Comment estimer ses droits de mutation ?
Multipliez le prix d'achat par le taux applicable : environ 5,80 % pour les seuls droits de mutation dans l'ancien, 0,715 % dans le neuf. Pour l'ensemble des frais de notaire, retenez plutôt 7 % à 8 % dans l'ancien.
Pour un appartement ancien acheté 200 000 €, comptez ainsi environ 11 600 € de droits de mutation et près de 15 000 € de frais de notaire au total. Reportez ce montant dans votre calcul de rentabilité pour connaître le coût réel de votre opération.
Neuf ou ancien : des règles différentes
Dans le neuf, vous échappez aux droits de mutation classiques. Un achat auprès d'un promoteur, par exemple en vente en état futur d'achèvement (VEFA), n'est soumis qu'à une taxe de publicité foncière de 0,715 %. En contrepartie, le prix inclut une TVA pouvant atteindre 20 %, à intégrer dans votre calcul de rentabilité.
Résultat : les frais de notaire tombent à 2 % à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 % à 8 % dans l'ancien. Cet écart pèse dans l'arbitrage entre les deux marchés.
Comment réduire les droits de mutation ?
Les droits de mutation laissent peu de marge, mais quelques leviers légaux existent :
- Déduire le mobilier : si le bien est vendu meublé, faites détailler la valeur des meubles dans l'acte de vente. Les droits de mutation ne s'appliquent pas sur cette part.
- La prise en charge par le promoteur : dans le neuf, certaines opérations commerciales incluent les frais de notaire offerts. À vérifier au cas par cas.
- Le bail à réhabilitation : pour un bien à rénover, certains départements exonèrent de droits de mutation les baux à réhabilitation. Un point à examiner pour un projet de vente d'immeuble à rénover.
- L'engagement de revente : en vous engageant à revendre le bien sous 5 ans, vous pouvez bénéficier d'un taux réduit, utile pour les opérations de marchand de biens.
S'y ajoute la remise possible sur les émoluments du notaire au-delà de 100 000 € (voir le barème ci-dessus). L'engagement de revente ne doit pas se confondre avec la fiscalité de la plus-value immobilière, qui s'applique, elle, à la revente.
Le cas des SCI : un outil à double tranchant
La société civile immobilière (SCI) est parfois présentée comme un moyen d'optimiser les droits de mutation : à la revente, céder les parts de la société plutôt que le bien lui-même peut, dans certains cas, réduire la note.
Cette stratégie n'est cependant pas toujours avantageuse et peut même s'avérer plus coûteuse selon la situation. Elle mérite une analyse au cas par cas, idéalement avec un conseiller fiscal.
Questions fréquentes sur les droits de mutation
Les droits de mutation, sont-ils la même chose que les frais de notaire ?
Non. Les droits de mutation sont les taxes perçues par le département, la commune et l'État, soit environ 5,80 % du prix dans l'ancien. Ils constituent la plus grosse part des « frais de notaire », qui comprennent aussi les émoluments du notaire (environ 1 %), les débours et la contribution de sécurité immobilière.
Quel est le taux des droits de mutation dans l'ancien en 2026 ?
Entre 5,09 % et 6,31 % du prix de vente selon le département. Le taux de base reste fixé à 5,80 % dans les départements n'ayant pas appliqué la hausse départementale autorisée depuis avril 2025.
Quels droits de mutation pour un logement neuf ?
Dans le neuf, l'achat n'est soumis qu'à une taxe de publicité foncière de 0,715 % du prix, à laquelle s'ajoute la TVA (jusqu'à 20 %). Les frais de notaire y représentent 2 % à 3 % du prix, contre 7 % à 8 % dans l'ancien.
Les frais de notaire augmentent-ils en 2026 ?
Oui, dans la plupart des départements. La loi de finances a autorisé une hausse du droit départemental de 4,50 % à 5,00 %, applicable jusqu'au 30 avril 2028. Les primo-accédants en sont généralement exonérés, sur délibération du département.
Comment estimer ses droits de mutation ?
Multipliez le prix d'achat par le taux applicable : environ 5,80 % pour les droits de mutation dans l'ancien, 0,715 % dans le neuf. Pour l'ensemble des frais de notaire, comptez plutôt 7 % à 8 % dans l'ancien.
Peut-on réduire les droits de mutation ?
Les marges sont limitées. Vous pouvez déduire la valeur du mobilier vendu avec le bien, viser un département à taux réduit, opter pour un engagement de revente sous 5 ans, ou négocier une remise sur les émoluments du notaire au-delà de 100 000 €.
Les droits de mutation ne sont pas une contrainte à subir mais un paramètre à intégrer dès le montage de votre projet. Bien anticipés, ils n'entament pas la performance d'un investissement solide.
Pour aller plus loin, mesurez le rendement locatif de votre projet, comprenez le rôle du séquestre versé chez le notaire, puis calibrez votre opération avec notre outil de calcul de rentabilité.
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