Comment fonctionne la loi Malraux et combien réduit-elle vos impôts ?

La loi Malraux permet de réduire votre impôt sur le revenu de 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration d'un immeuble ancien situé dans un secteur protégé, dans la limite de 400 000 € de dépenses sur 4 années consécutives. Il s'agit d'une réduction d'impôt imputée directement sur l'impôt dû, et non d'une déduction du revenu ni d'un crédit d'impôt. Fondé sur l'article 199 tervicies du Code général des impôts (CGI), le dispositif reste en vigueur en 2026, contrairement à la loi Pinel arrêtée au 31 décembre 2024. Autre atout : la réduction Malraux n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.

Combien la loi Malraux réduit-elle vos impôts en 2026 ?

Le taux de réduction dépend de la zone où se situe l'immeuble. Il s'applique au montant des travaux de restauration réellement engagés, plafonné à 400 000 € sur quatre ans.

Zone de l'immeuble	Taux de réduction	Réduction maximale (sur 400 000 €)
Site Patrimonial Remarquable avec PSMV approuvé, Quartier Ancien Dégradé (QAD), quartier NPNRU	30 %	120 000 €
Site Patrimonial Remarquable avec PVAP approuvé	22 %	88 000 €

Selon la zone et l'ampleur du chantier, la réduction va de quelques milliers d'euros pour une restauration modeste jusqu'à 120 000 € lorsque le plafond de dépenses est saturé en zone à 30 %. Avant d'engager un projet, vous pouvez estimer sa rentabilité nette avec notre calculette de rentabilité locative.

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet aux contribuables d'obtenir une réduction d'impôt sur les dépenses engagées pour la restauration complète d'un immeuble ancien situé dans un secteur protégé. Créée en 1962 par André Malraux, alors ministre de la Culture, et aujourd'hui codifiée à l'article 199 tervicies du CGI, elle vise la conservation et la mise en valeur du patrimoine architectural urbain.

Le principe consiste à transférer aux investisseurs privés la charge de restaurer une partie du patrimoine national, en échange d'un avantage fiscal. Cet avantage prend la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu, à distinguer d'une déduction (qui diminue le revenu imposable) ou d'un crédit d'impôt (qui peut être remboursé). Contrairement à des dispositifs orientés vers le neuf comme la VEFA, la loi Malraux concerne exclusivement les bâtiments anciens qui nécessitent d'importants travaux.

Pour être éligible, l'immeuble doit être situé dans une zone protégée : un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP), un quartier ancien dégradé (QAD) ou un quartier du programme national de renouvellement urbain (NPNRU). Les Sites Patrimoniaux Remarquables ont été institués par la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine, en remplacement des anciens secteurs sauvegardés.

Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l'immeuble et sont obligatoirement suivis par un Architecte des Bâtiments de France, garant du respect du caractère historique du bien.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Malraux ?

La réduction d'impôt est calculée sur le montant des dépenses de restauration, selon un taux qui varie avec la localisation du bien :

• 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou un quartier NPNRU ;
• 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP approuvé.

Cette réduction s'applique dans la limite d'un plafond de dépenses de 400 000 € sur quatre années consécutives. Un investisseur peut donc obtenir une réduction d'impôt maximale de 120 000 € (30 % de 400 000 €) ou de 88 000 € (22 % de 400 000 €) selon la zone. Ce plafond de 400 000 € s'apprécie globalement par contribuable : il englobe à la fois les dépenses des opérations de restauration menées en direct et les souscriptions de parts de SCPI Malraux réalisées sur la même période de quatre ans.

Un avantage majeur du dispositif est son exclusion du plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an. La réduction Malraux ne se heurte donc pas à ce plafond et peut se cumuler avec d'autres avantages fiscaux.

La réduction s'étale sur la période de paiement effectif des travaux, qui ne doit en principe pas dépasser trois ans après la délivrance du permis de construire (délai majoré d'un an en cas de fouilles archéologiques). Depuis 2017, si la réduction dépasse l'impôt dû au titre d'une année, l'excédent peut être reporté sur l'impôt des trois années suivantes.

Quelles sont les conditions pour investir en loi Malraux ?

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, plusieurs conditions strictes doivent être respectées.

Conditions relatives à l’investisseur

Le dispositif s'adresse aux contribuables domiciliés fiscalement en France qui acquièrent un immeuble ancien à restaurer. Le régime actuel (plafond de 400 000 € sur 4 ans, report de l'excédent) s'applique aux opérations engagées depuis le 1er janvier 2017. L'investissement peut être réalisé directement ou via certaines sociétés civiles immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés.

Conditions relatives au bien immobilier

Le bien doit obligatoirement être situé dans l'une des zones protégées mentionnées plus haut. Il doit s'agir d'un immeuble bâti, affecté à l'habitation après réalisation des travaux. Depuis 2017, les locaux anciennement professionnels ou commerciaux transformés en logements sont également éligibles.

Conditions relatives aux travaux

Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l'immeuble et respecter son caractère historique ou esthétique. Ils doivent être déclarés d'utilité publique ou, dans certains cas, conformes au plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur concerné.

Les dépenses éligibles comprennent les travaux de démolition imposés par le permis de construire, de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs, de restauration des parties communes et privatives, ainsi que les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration.

Conditions relatives à la location

Après restauration, le propriétaire s'engage à louer le bien nu, à usage de résidence principale, pendant une durée minimale de neuf ans. La mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l'achèvement des travaux. Contrairement à d'autres dispositifs, la loi Malraux n'impose pas de plafond de loyer.

Le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni l'un de ses ascendants ou descendants. Pour la mise en location et le suivi de votre bien après restauration, notre service de gestion locative à Paris peut vous accompagner.

Exemple chiffré : quelle réduction d'impôt en loi Malraux ?

Un investisseur acquiert un appartement à restaurer dans un Site Patrimonial Remarquable couvert par un PSMV, soit un taux de 30 %. Il engage 300 000 € de travaux de restauration répartis sur trois ans :

• Année 1 : 100 000 € de travaux, soit une réduction de 30 000 € (30 % de 100 000 €) ;
• Année 2 : 120 000 € de travaux, soit une réduction de 36 000 € ;
• Année 3 : 80 000 € de travaux, soit une réduction de 24 000 €.

Au total, l'investisseur obtient 90 000 € de réduction d'impôt sur trois ans, imputée directement sur son impôt sur le revenu. Comme le plafond de dépenses est de 400 000 € sur quatre années consécutives, il conserve une marge de 100 000 € de travaux éligibles. Ce gain fiscal doit toujours être mis en regard du coût total de l'opération (prix d'acquisition, travaux, frais) pour apprécier la rentabilité réelle du projet.

Quelle est la différence entre la loi Malraux et la loi Pinel ?

La loi Malraux et la loi Pinel sont deux dispositifs de défiscalisation immobilière qui diffèrent par leurs objectifs, leurs conditions et leurs avantages fiscaux.

Critère	Loi Malraux	Loi Pinel (dispositif clos au 31/12/2024)
Type de bien	Immeubles anciens à restaurer	Immeubles neufs ou à rénover intégralement
Zones concernées	Sites Patrimoniaux Remarquables, QAD, NPNRU	Zones tendues (A, A bis, B1)
Avantage fiscal	Réduction d'impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux	Réduction d'impôt dégressive selon la durée (dispositif clos fin 2024)
Plafonnement	Hors plafonnement des niches fiscales	Sous plafonnement global de 10 000 €
Conditions locatives	Pas de plafond de loyer	Plafonds de loyer et de ressources des locataires
Durée d'engagement	9 ans	6, 9 ou 12 ans

La loi Malraux vise la préservation du patrimoine architectural, tandis que la loi Pinel cherchait à développer l'offre locative dans les zones tendues. La loi Malraux offre généralement une réduction plus importante, mais impose un investissement dans des zones très spécifiques, avec des contraintes architecturales strictes.

Si vous vous interrogez sur d'autres statuts fiscaux, notre guide sur la différence entre LMNP et LMP peut également vous éclairer sur les options disponibles.

Comment cumuler la loi Malraux et le déficit foncier ?

Le cumul de la loi Malraux avec le mécanisme du déficit foncier constitue une stratégie d'optimisation particulièrement efficace pour les investisseurs disposant de revenus fonciers significatifs.

Le principe consiste à distinguer deux types de dépenses lors de la restauration du bien :

• les dépenses éligibles à la réduction d'impôt Malraux (travaux de restauration complète) ;
• les dépenses relevant du régime des revenus fonciers (charges déductibles telles que les intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière).

Dans ce montage, l'investisseur bénéficie à la fois de la réduction d'impôt Malraux sur les travaux éligibles et de la déduction des charges foncières de ses revenus fonciers existants. Si ces charges dépassent le montant des revenus fonciers, le déficit généré peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l'excédent étant reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Cette stratégie nécessite une étude approfondie et un montage précis, idéalement avec l'accompagnement d'un conseil en gestion de patrimoine ou d'un fiscaliste. Pour être pleinement efficace, le cumul doit respecter plusieurs principes :

• distinguer clairement les dépenses relevant de chaque régime fiscal ;
• s'assurer que les travaux respectent les conditions d'éligibilité à la loi Malraux ;
• anticiper les revenus fonciers futurs pour optimiser l'imputation des déficits.

Comment investir en loi Malraux via une SCPI ?

Pour les investisseurs qui ne souhaitent pas gérer directement un projet de restauration, la SCPI Malraux (Société Civile de Placement Immobilier) représente une alternative. Cette formule donne accès aux avantages fiscaux du dispositif avec un ticket d'entrée plus accessible et une gestion déléguée.

Les SCPI Malraux collectent des fonds auprès d'investisseurs pour les investir dans la restauration d'immeubles situés dans des secteurs éligibles. L'investisseur devient associé en achetant des parts et bénéficie de la réduction d'impôt proportionnellement à son investissement.

Si vous hésitez entre différentes structures d'investissement, consultez notre guide sur les différences entre SCI et SCPI pour faire le choix le plus adapté à votre situation.

Pour ouvrir droit à la réduction, l'investissement en SCPI Malraux doit respecter certaines règles : au moins 65 % du montant de la souscription doivent être affectés aux travaux ouvrant droit à la réduction d'impôt, au moins 30 % à l'acquisition des immeubles, et le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les 18 mois suivant la clôture. L'investisseur doit conserver ses parts pendant au moins 9 ans à compter de la mise en location du dernier immeuble acquis ; en pratique, les SCPI Malraux prévoient souvent une durée de conservation plus longue, de l'ordre de 12 ans.

Cette solution mutualise les risques sur plusieurs immeubles, dispense de la gestion directe des travaux et propose un ticket d'entrée plus accessible, généralement entre 10 000 € et 40 000 €. Elle implique toutefois des frais supplémentaires (commission de souscription, frais de gestion) à intégrer dans le calcul de rentabilité global.

Quels sont les inconvénients et les risques de la loi Malraux ?

La loi Malraux offre un avantage fiscal important, mais elle s'adresse à des investisseurs avertis. Plusieurs points de vigilance méritent d'être pesés avant de s'engager.

• Un ticket d'entrée élevé : l'achat d'un immeuble ancien en centre-ville historique, cumulé à des travaux de restauration lourds, représente un budget conséquent.
• Des travaux encadrés : le suivi par l'Architecte des Bâtiments de France impose des matériaux et des techniques spécifiques, avec des coûts et des délais parfois supérieurs au prévisionnel.
• Un engagement de long terme : la location nue pendant neuf ans immobilise le capital et limite la souplesse de gestion.
• Un marché de niche : les biens éligibles, situés dans des secteurs restreints, peuvent être moins liquides à la revente.
• Un avantage conditionné : le non-respect d'une condition (nature des travaux, délai ou durée de location) peut entraîner la remise en cause de la réduction d'impôt déjà obtenue.

Avant tout engagement, il est prudent de vérifier la cohérence économique du projet, au-delà du seul gain fiscal, en estimant le rendement locatif et la plus-value à la revente.

Que se passe-t-il en cas de revente avant 9 ans ?

L'avantage fiscal Malraux est conditionné au respect d'un engagement de location de neuf ans. Si le bien est vendu ou cesse d'être loué avant ce terme, l'administration fiscale procède en principe à la reprise de la réduction d'impôt accordée.

Certaines situations subies échappent toutefois à cette remise en cause : le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune, une invalidité de deuxième ou troisième catégorie, ou un licenciement. En dehors de ces cas, mieux vaut intégrer la durée de neuf ans dans votre stratégie patrimoniale dès le départ.

Comment déclarer la réduction d'impôt Malraux ?

La réduction d'impôt Malraux se déclare l'année suivant le paiement des travaux, sur votre déclaration annuelle de revenus (imprimé 2042 et son annexe consacrée aux réductions et crédits d'impôt). Les revenus fonciers issus de la location sont, eux, portés sur la déclaration 2044. Les grandes étapes d'un projet Malraux sont les suivantes :

• identifier un immeuble éligible situé dans un secteur protégé (SPR, QAD ou NPNRU) et vérifier le document d'urbanisme applicable (PSMV ou PVAP) ;
• obtenir l'autorisation de travaux : ceux-ci doivent être déclarés d'utilité publique ou conformes au plan de sauvegarde, et sont suivis par un Architecte des Bâtiments de France ;
• réaliser la restauration complète de l'immeuble dans le respect de son caractère historique ;
• mettre le bien en location nue, à usage de résidence principale, dans les douze mois suivant l'achèvement des travaux, pour une durée minimale de neuf ans ;
• conserver l'ensemble des justificatifs (factures, autorisations, bail) en cas de contrôle.

Quelles villes privilégier pour un investissement Malraux ?

Le choix de la localisation est déterminant pour la réussite d'un investissement Malraux, tant pour la valorisation du bien que pour sa rentabilité locative future.

De nombreuses villes françaises disposent de secteurs éligibles. Les plus attractives réunissent un centre historique bien préservé, un marché locatif dynamique, une politique active de réhabilitation urbaine et des perspectives de développement économique favorables.

Parmi les villes propices figurent les métropoles régionales comme Bordeaux, Lyon, Lille ou Toulouse, aux marchés immobiliers dynamiques ; les villes moyennes à fort patrimoine architectural comme Dijon, Tours, Angers, La Rochelle ou Bayonne, qui combinent qualité de vie et marchés locatifs équilibrés ; et les villes touristiques comme Honfleur, Sarlat ou Colmar, au potentiel locatif saisonnier intéressant mais à la demande plus irrégulière.

Au-delà du taux de réduction applicable (30 % ou 22 % selon les zones), il est essentiel d'étudier le marché immobilier local pour s'assurer du potentiel de valorisation du bien et de sa capacité à générer des revenus locatifs satisfaisants après la période d'engagement. Pour la recherche et l'acquisition du bien, notre agence peut vous accompagner dans l'achat d'un bien immobilier.

Questions fréquentes sur la loi Malraux

La loi Malraux est-elle toujours en vigueur en 2026 ?

Oui. Contrairement à la loi Pinel, arrêtée au 31 décembre 2024, la loi Malraux n'a pas de date de fin programmée. Codifiée à l'article 199 tervicies du CGI, elle reste applicable en 2026 aux immeubles situés dans les secteurs protégés éligibles.

Quel est le plafond de la réduction d'impôt Malraux ?

La réduction porte sur un plafond de dépenses de travaux de 400 000 € sur quatre années consécutives. Au taux de 30 %, la réduction maximale atteint 120 000 € ; au taux de 22 %, elle atteint 88 000 €.

La réduction Malraux entre-t-elle dans le plafonnement des niches fiscales ?

Non. La réduction d'impôt Malraux n'est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Elle peut donc se cumuler avec d'autres avantages fiscaux sans être limitée par ce plafond.

Peut-on louer un bien Malraux en meublé ?

Non. Le bien doit être loué nu (non meublé), à usage de résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans. La location meublée n'ouvre pas droit à la réduction d'impôt Malraux.

La réduction d'impôt Malraux est-elle reportable ?

Depuis 2017, si la réduction d'impôt dépasse l'impôt dû au titre d'une année, l'excédent peut être reporté sur l'impôt sur le revenu des trois années suivantes. Cette souplesse évite de perdre l'avantage lorsque l'impôt est insuffisant une année donnée.

Peut-on cumuler la loi Malraux avec le déficit foncier ?

Oui, sous conditions. Les dépenses ouvrant droit à la réduction Malraux et les charges déductibles des revenus fonciers doivent être clairement distinguées. Bien construit, ce cumul peut couvrir une part importante du coût des travaux.

L'investissement Malraux est-il soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Oui. Un bien acquis en loi Malraux entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) comme tout bien immobilier, lorsque le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1 300 000 €. Le dispositif n'ouvre aucune exonération d'IFI : son seul avantage fiscal est la réduction d'impôt sur le revenu. L'emprunt contracté pour l'acquisition et les travaux reste toutefois déductible de la valeur imposable, dans les conditions de droit commun.

Comment est imposée la plus-value en cas de revente d'un bien Malraux ?

À la revente, la plus-value relève du régime de droit commun des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. L'exonération devient totale au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. La revente ne doit pas intervenir avant la fin de l'engagement de location de neuf ans, sous peine de reprise de la réduction d'impôt déjà obtenue. Pour anticiper ce calcul, consultez notre guide sur la plus-value immobilière.

Sources officielles

Sources : Code général des impôts, article 199 tervicies ; Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) ; service-public.fr ; administration fiscale (impots.gouv.fr). Pour aller plus loin, consultez aussi nos guides sur la vente d'immeuble à rénover et les droits de mutation. Données vérifiées en juillet 2026.