Expulsion d'un locataire : motifs, procédure judiciaire et délais réels

Un propriétaire ne peut jamais expulser un locataire lui-même : l'expulsion passe obligatoirement par une décision de justice, puis par un commissaire de justice (l'ancien huissier de justice). Se faire justice soi-même, en changeant la serrure ou en sortant les meubles, est puni de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal).

Les motifs d'expulsion les plus fréquents sont l'impayé de loyer ou de charges, le congé non respecté, les troubles de voisinage, le défaut d'assurance et l'occupation sans droit ni titre. Entre le premier impayé et le départ effectif du locataire, il faut compter plusieurs mois : commandement de payer (6 semaines), assignation au tribunal, jugement, puis commandement de quitter les lieux (2 mois). La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend par ailleurs toute expulsion forcée. Voici, étape par étape, ce que la loi autorise réellement en 2026.

Quels sont les motifs légitimes pour expulser un locataire ?

Le propriétaire ne peut demander l'expulsion que pour un motif prévu par la loi. Les plus fréquents sont l'impayé de loyer ou de charges, le congé non respecté, les troubles de voisinage, le défaut d'assurance et l'occupation sans droit ni titre. La plupart de ces obligations découlent de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, précisée par la loi ALUR. Voici les principaux motifs reconnus par la jurisprudence.

Activités illégales dans le logement

L'utilisation du logement pour des activités illégales (trafic de stupéfiants, prostitution) est un motif d'expulsion, comme l'a confirmé la jurisprudence (Cour d'appel de Paris, 31 janvier 2020, n° 17/16861). Un propriétaire qui aurait connaissance de telles activités et ne prendrait pas les mesures nécessaires pour y mettre fin risquerait de voir sa responsabilité engagée.

Troubles de voisinage

L'article 7b) oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués. Des nuisances sonores répétées, des comportements agressifs ou d'autres formes de troubles peuvent justifier une expulsion. La jurisprudence (Cour d'appel de Paris, 30 mai 2017, n° 15/16172) a confirmé que des troubles graves et répétés peuvent mener à la résiliation du bail. Attention, une gêne occasionnelle comme une fête n'est pas considérée comme un motif recevable (Cour d'appel de Metz, 3 février 2015, n° 13/02489).

Non-paiement du loyer et des charges

C'est de loin le motif le plus fréquent d'expulsion. L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus, que le loyer soit dû en paiement à terme échu ou à échoir. Un défaut de paiement peut donc justifier une procédure d'expulsion. La Cour de cassation (10 octobre 2019) précise que la gravité de la situation doit être globalement évaluée et pleinement justifiée pour entraîner la résiliation du bail.

Utilisation non conforme du logement

Un logement loué à usage d'habitation ne peut pas être utilisé à des fins commerciales sans accord. La Cour de cassation a confirmé que cela pouvait être un motif de résiliation du bail (2 juillet 2014, n° 13-18.731). Notons qu'un locataire peut domicilier le siège de son entreprise à cette adresse pendant deux ans suite à sa création, après avoir averti son bailleur (loi n° 84-1149 du 21 décembre 1984).

Défaut d'assurance habitation

Selon l'article 7g) de la même loi, le locataire a l'obligation de s'assurer contre les risques locatifs. L'absence d'assurance peut être un motif d'expulsion, mais attention : la simple non-présentation de l'attestation ne suffit pas. Le locataire doit réellement ne pas être assuré. Le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui en répercuter le coût.

Dégradation du logement

Le locataire est responsable des dégradations qui surviennent pendant la durée du bail, sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure (article 7c). Une dégradation importante peut donc être un motif d'expulsion. Une négligence du locataire à l'origine d'une dégradation du bien, comme un dégât des eaux non pris en charge, peut également entraîner une résiliation du bail (Cour d'appel de Paris, 11 juin 2015, n° 13/16517).

Sous-location non autorisée

La sous-location sans l'autorisation écrite du bailleur est interdite (article 8). Elle peut conduire à la résiliation du bail, comme l'a jugé la Cour d'appel de Paris (21 juin 2011, n° 06/14542). De plus, le bailleur peut exiger du locataire le remboursement des loyers perçus dans le cadre de la sous-location illicite (Cour d'appel de Paris, 12 septembre 2019, n° 18-20727).

Fausses déclarations lors de la signature du bail

Si le locataire a fourni de fausses informations pour obtenir le logement, cela peut justifier une expulsion (article 1137 du code civil). Par exemple, la fourniture d'un faux bulletin de salaire pour cacher la réalité de sa situation financière peut être un motif de nullité du contrat (Cour d'appel de Paris, 15 septembre 2016, n° 15/11660).

Travaux de transformation sans autorisation

L'article 7f) interdit au locataire de transformer les locaux sans l'accord écrit du propriétaire. Des travaux non autorisés peuvent justifier une expulsion, comme l'a confirmé la Cour de cassation (31 octobre 2006, n° 05-10553). Cependant, les travaux d'aménagement visant à améliorer l'esthétique ou le confort des lieux ne constituent pas une transformation du bien (Cour de cassation, 22 mars 2005, n° 04-10.467).

Non-respect du règlement de copropriété

Si le logement est en copropriété, le locataire doit respecter le règlement. Son non-respect peut être un motif d'expulsion. Le copropriétaire bailleur est tenu responsable des agissements de son locataire et doit réagir en cas de nuisances au sein de la copropriété.

Refus d'accès au logement pour travaux

Le locataire doit permettre l'accès au logement pour la réalisation de travaux nécessaires. Un refus persistant peut être un motif d'expulsion.

Cession du bail sans autorisation

La cession d'un bail sans l'accord écrit du bailleur est considérée comme nulle et non avenue (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire qui cède son logement sans autorisation reste le seul et unique contractant, et le nouvel occupant, sans droit ni titre, devra quitter immédiatement les lieux.

Expulser un locataire : la procédure judiciaire étape par étape

Une fois le motif établi, la procédure d'expulsion se déroule en plusieurs étapes strictement encadrées par le code des procédures civiles d'exécution. Aucune ne peut être sautée : l'expulsion suppose toujours une décision de justice, puis l'intervention d'un commissaire de justice. Le détail officiel de cette procédure est publié par service-public.gouv.fr.

1. Tentative de résolution amiable

• Objectif : régler l'impayé sans procédure judiciaire, qui est longue et coûteuse.
• Action : relancer le locataire par lettre simple, puis engager un dialogue pour trouver un accord (étalement de la dette par exemple).
• Conciliation : le recours à un conciliateur de justice, gratuit, est obligatoire avant de saisir le juge lorsque la dette est inférieure ou égale à 5 000 €.
• Conseil : conserver une trace écrite de tous les échanges, ils serviront de preuves.

2. Mise en demeure

• Méthode : une mise en demeure de payer, envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Contenu : le motif du litige, le décompte des loyers et charges impayés et le délai laissé pour régulariser.
• À noter : cette lettre n'a pas la valeur juridique d'un commandement de payer. Le véritable déclencheur de la procédure reste le commandement de payer délivré par un commissaire de justice (voir plus bas).

3. Recours à la caution ou à l'assurance

• Quand : dès le premier impayé, si vous disposez d'une garantie (caution du locataire, garantie Visale ou assurance loyers impayés).
• Garantie Visale : la déclaration de l'impayé doit être faite dans les 30 jours.
• Assurance loyers impayés (GLI) : vérifiez le délai et les conditions de déclaration propres à votre contrat.

4. Signalement à la CAF ou à la MSA

• Obligation : si le locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF, ALS), le propriétaire doit signaler l'impayé à la CAF (ou à la MSA), en pratique dès que la dette atteint l'équivalent de deux mois de loyer.
• Méthode : signalement par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Risque : l'absence de signalement expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 8 010 € (source service-public.gouv.fr).

5. Procédure judiciaire

Si l'impayé persiste, la voie judiciaire s'impose. Son déroulé dépend de la présence d'une clause résolutoire dans le bail, désormais obligatoire dans tout bail d'habitation signé depuis le 29 juillet 2023.

• Commandement de payer : délivré au locataire par un commissaire de justice. Le locataire dispose alors de 6 semaines pour régler sa dette (délai réduit par la loi du 27 juillet 2023, contre deux mois auparavant). Le commissaire de justice signale ce commandement à la Ccapex, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.
• Assignation au tribunal : passé le délai de 6 semaines sans paiement ni accord, le propriétaire assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L'audience doit se tenir au moins 6 semaines après la remise de l'assignation.
• Décision du juge : le juge peut accorder au locataire des délais de paiement (échelonnement de la dette jusqu'à 3 ans, avec suspension de la clause résolutoire) ou, à défaut, prononcer la résiliation du bail et l'expulsion.
• Sans clause résolutoire : pour les baux plus anciens qui en sont dépourvus, le propriétaire demande directement au juge de prononcer la résiliation ; le juge apprécie alors la gravité de l'impayé avant de statuer.

6. Commandement de quitter les lieux

• Acteur : délivré par un commissaire de justice, une fois la résiliation du bail prononcée.
• Délai : le locataire dispose généralement de 2 mois pour quitter le logement.
• Délai de grâce : le locataire peut demander au juge de l'exécution un délai supplémentaire, de 1 mois à 1 an, accordé selon sa situation (âge, état de santé, bonne foi), en application de l'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution.
• Exception : le juge peut réduire ou supprimer le délai de 2 mois si le locataire est de mauvaise foi.

7. Expulsion

• Condition : le locataire n'a pas quitté les lieux à l'issue du délai imparti.
• Exécution : seul un commissaire de justice peut procéder à l'expulsion, un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures.
• Concours de la force publique : si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. L'absence de réponse du préfet dans un délai de 2 mois vaut refus ; en cas de refus, le propriétaire peut demander une indemnisation à l'État.
• Interdiction : le propriétaire ne doit jamais entrer de force, changer la serrure ni toucher aux meubles avant l'intervention du commissaire de justice, sous peine de poursuites.

Quels sont les délais à respecter dans une procédure d'expulsion ?

La durée totale d'une procédure d'expulsion se compte en mois, parfois en plus d'un an. Voici les principaux délais à connaître, à jour de la loi du 27 juillet 2023 :

Étape	Délai	Ce qu'il faut savoir
Commandement de payer (bail avec clause résolutoire)	6 semaines	Délai pour régler la dette avant l'assignation (réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023, contre deux mois auparavant)
Assignation puis audience au tribunal	Au moins 6 semaines	L'audience se tient au moins 6 semaines après la remise de l'assignation
Départ après le commandement de quitter les lieux	2 mois	Le juge peut réduire ou supprimer ce délai en cas de mauvaise foi du locataire
Délai de grâce pour quitter le logement	1 mois à 1 an	Accordé par le juge de l'exécution selon la situation (article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution)
Délais de paiement de la dette	Jusqu'à 3 ans	Échelonnement possible avec suspension de la clause résolutoire (article 1343-5 du code civil)
Trêve hivernale	Du 1er novembre au 31 mars	Aucune expulsion forcée, sauf exceptions (article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution)

Retenez surtout deux repères : le locataire dispose de 6 semaines pour payer après le commandement de payer, puis de 2 mois pour partir après le commandement de quitter les lieux. La trêve hivernale peut, elle, décaler l'expulsion effective de plusieurs mois.

Points de vigilance et conseils pour les propriétaires investisseurs

En tant que propriétaire investisseur, voici les points à ne pas négliger :

1. Ne vous faites jamais justice vous-même : l'expulsion sauvage (changer la serrure, sortir les meubles, couper l'eau) est un délit puni de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal).
2. Documentez tout : conservez une trace écrite de chaque échange et de chaque incident. Ces preuves seront décisives devant le juge.
3. Clause résolutoire : depuis le 29 juillet 2023, elle est obligatoire dans tous les nouveaux baux d'habitation. Elle sécurise la résiliation du bail en cas d'impayé.
4. Faites-vous accompagner : un commissaire de justice (l'ancien huissier de justice) et, si besoin, un avocat vous guident dans la procédure et sécurisent chaque acte.
5. Assurez-vous contre l'impayé : une assurance loyers impayés (GLI) ou la garantie Visale limite le risque financier. Déléguer la gestion locative à Paris 17e à une agence permet aussi un suivi rigoureux des paiements.
6. Cas du surendettement : si le locataire a déposé un dossier de surendettement, la procédure d'expulsion peut être suspendue. Renseignez-vous auprès d'un professionnel.
7. Respectez la trêve hivernale : aucune expulsion forcée n'est possible du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions prévues par la loi.

Peut-on expulser un locataire soi-même ?

Non, jamais. Aucun propriétaire ne peut expulser un locataire par ses propres moyens, même après un jugement favorable. Seul un commissaire de justice peut exécuter une expulsion, et uniquement au terme de la procédure judiciaire. Se faire justice soi-même expose à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.

L'expulsion reste un dernier recours, long et encadré. La meilleure protection d'un propriétaire investisseur se joue en amont : sélection rigoureuse du locataire, suivi attentif des paiements, garantie contre les impayés et réaction rapide dès le premier retard. Avant d'investir dans un bien locatif, estimez sa rentabilité et votre marge de sécurité avec notre calculette de rentabilité locative.

Questions fréquentes sur l'expulsion d'un locataire

Peut-on expulser un locataire sans passer par la justice ?

Non. L'expulsion suppose toujours une décision de justice, puis l'intervention d'un commissaire de justice. Aucun propriétaire ne peut expulser un locataire lui-même, sous peine de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.

Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?

Plusieurs mois, souvent plus d'un an. Comptez 6 semaines après le commandement de payer, le temps de l'assignation et du jugement, puis 2 mois après le commandement de quitter les lieux. La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) peut encore décaler l'expulsion effective.

Quel est le motif d'expulsion le plus fréquent ?

L'impayé de loyer et de charges est de loin le premier motif d'expulsion. Viennent ensuite le congé non respecté, les troubles de voisinage, le défaut d'assurance et l'occupation sans droit ni titre.

La loi du 27 juillet 2023 a-t-elle changé la procédure ?

Oui. Depuis cette loi, la clause résolutoire est obligatoire dans tout bail d'habitation signé à partir du 29 juillet 2023, et le délai du commandement de payer est passé de deux mois à 6 semaines. La procédure en cas d'impayés a été globalement accélérée.

Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?

Non, en principe. Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion forcée n'est possible, même après un jugement définitif. Des exceptions existent, notamment lorsque le locataire dispose d'une solution de relogement adaptée à ses besoins.

Que faire si le locataire refuse de partir après le jugement ?

Le propriétaire fait délivrer un commandement de quitter les lieux par un commissaire de justice. Si le locataire ne part toujours pas, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet pour procéder à l'expulsion.