Compromis de vente : quel délai de rétractation pour l'acheteur ?

En 2026, l’acheteur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires après la notification du compromis de vente signé. Pendant ces 10 jours, il peut renoncer à son acquisition sans avoir à se justifier et sans pénalité, et récupère l’intégralité du dépôt de garantie versé. Ce droit est prévu par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui a porté le délai de 7 à 10 jours depuis la loi Macron du 6 août 2015.

Pour un investisseur, bien comprendre ce délai (à quel moment il démarre, comment le compter, ce qu’il couvre et ce qu’il ne couvre pas) évite de s’engager trop vite. Avant de signer, mesurez la rentabilité réelle du bien avec notre calculette de rentabilité locative.

Offre d’achat ou compromis de vente : lequel déclenche le délai de rétractation ?

Le délai de rétractation de 10 jours ne s’applique qu’au compromis (ou à la promesse) de vente, jamais à la simple offre d’achat. La distinction est essentielle.

• L’offre d’achat est une déclaration d’intention adressée au vendeur. Elle n’ouvre en principe aucun délai de rétractation légal, et aucune somme ne devrait être exigée de l’acheteur tant que l’avant-contrat n’est pas signé.
• Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) est un avant-contrat qui engage les deux parties. C’est lui qui ouvre le délai de rétractation de l’acheteur, lequel court à compter de sa notification (voir ci-dessous).

Le délai de rétractation de l’acheteur : 10 jours calendaires

Depuis la loi Macron du 6 août 2015, le délai de rétractation de l’acquéreur non professionnel est de 10 jours calendaires (contre 7 auparavant). Il est réservé à l’achat d’un bien à usage d’habitation : un investisseur qui achète un logement pour le louer en bénéficie, dès lors qu’il agit comme un particulier et non comme un professionnel de l’immobilier (marchand de biens, par exemple).

Les points clés à retenir :

1. Point de départ : le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie le compromis à l’acheteur, ou de la remise de l’acte en main propre contre récépissé.
2. 10 jours calendaires : tous les jours comptent, week-ends et jours fériés inclus.
3. Report du dernier jour : si le 10e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant (article 642 du Code de procédure civile).
4. Aucune justification : l’acheteur n’a pas à motiver sa décision et n’encourt aucune pénalité.

Source officielle : service-public.fr, promesse de vente d’un logement existant.

Comment se rétracter dans les délais ?

Pour exercer son droit de rétractation, l’acheteur doit notifier sa décision au vendeur (ou à son représentant, souvent le notaire ou l’agent) par un moyen offrant une date certaine :

1. Rédiger une lettre claire exprimant la volonté de se rétracter, sans obligation d’en préciser le motif.
2. L’envoyer en recommandé avec accusé de réception (ou par acte de commissaire de justice). C’est la date d’envoi qui fait foi : il faut donc l’expédier au plus tard le dernier jour du délai.
3. Conserver la preuve d’envoi jusqu’à confirmation de l’annulation.

La rétractation dans les délais entraîne l’annulation du compromis. Le dépôt de garantie placé sous séquestre doit alors être restitué à l’acheteur dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.

Rétractation, dépôt de garantie et délais : le récapitulatif

Ce tableau résume à quel moment l’acheteur peut revenir sur son engagement et ce qu’il advient des sommes versées.

Étape	Droit de rétractation	Sort du dépôt de garantie
Offre d’achat	Aucun délai légal	Aucune somme exigible en principe
Compromis de vente (jours 1 à 10)	10 jours calendaires, sans justification	Restitué intégralement sous 21 jours
Après le 10e jour	Plus de rétractation libre	Retenu, sauf condition suspensive non réalisée

Peut-on encore annuler le compromis après les 10 jours ?

Passé le délai de 10 jours, l’acheteur ne peut plus se rétracter librement : les deux parties sont engagées. Il reste toutefois des issues encadrées, à ne pas confondre avec la rétractation :

• Les conditions suspensives : si une condition prévue au compromis ne se réalise pas (le plus souvent le refus de prêt), la vente est annulée et le dépôt de garantie est restitué. C’est un mécanisme distinct du droit de rétractation.
• L’accord amiable : acheteur et vendeur peuvent convenir ensemble d’annuler la vente, en réglant le sort des sommes versées.
• Le recours judiciaire : en cas de vice du consentement ou de manquement du vendeur à son obligation d’information, l’annulation peut être demandée au juge.

Hors de ces cas, l’acheteur qui renonce s’expose à perdre son dépôt de garantie, voire à des dommages. D’où l’intérêt de vérifier en amont la solidité du projet : analyse du marché, travaux éventuels, rendement locatif visé et frais de notaire et droits de mutation.

Le vendeur a-t-il aussi un droit de rétractation ?

Non. Le droit de rétractation de 10 jours ne bénéficie qu’à l’acheteur non professionnel. Une fois le compromis signé, le vendeur est engagé et ne peut pas revenir sur sa décision de vendre : la promesse de vente vaut vente dès lors que les parties se sont accordées sur le bien et le prix (article 1589 du Code civil).

Le vendeur qui refuserait de régulariser la vente chez le notaire s’exposerait à une action de l’acheteur (exécution forcée de la vente ou dommages et intérêts). Ses seules issues sont, comme pour l’acheteur après 10 jours, la non-réalisation d’une condition suspensive ou un accord amiable.

Questions fréquentes sur le délai de rétractation

Le délai est-il de 10 jours ouvrés ou calendaires ?

Il s’agit de 10 jours calendaires : tous les jours de la semaine sont comptés, y compris les week-ends et jours fériés. Seul le report du dernier jour, s’il tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, tient compte des jours ouvrables.

Peut-on se rétracter par email ?

C’est déconseillé. Pour être opposable, la rétractation doit avoir une date certaine. La lettre recommandée avec accusé de réception (ou l’acte de commissaire de justice) reste la voie sûre : un simple email risque de ne pas suffire à prouver la date d’envoi.

Un investisseur en locatif bénéficie-t-il du délai de rétractation ?

Oui, dès lors qu’il achète un bien à usage d’habitation en tant que particulier, même pour le louer. Le droit est en revanche écarté pour l’acquéreur qui agit comme professionnel de l’immobilier (marchand de biens, notamment).

Récupère-t-on le dépôt de garantie en cas de rétractation ?

Oui. Si l’acheteur se rétracte dans les 10 jours, le dépôt de garantie lui est restitué en intégralité, dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.

Un doute avant de vous engager ? Vérifiez d’abord la rentabilité du bien avec notre simulateur de rentabilité locative, puis faites le point sur sa valeur grâce à notre guide sur l’estimation d’un bien immobilier. Pour un accompagnement personnalisé, n’hésitez pas à nous contacter.