Le locataire peut-il refuser les visites après un congé pour vente ?

Après un congé pour vente, le locataire ne peut pas s'opposer par principe aux visites de son logement, mais le bailleur ne peut pas non plus les lui imposer librement : la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement ce droit de visite. Les visites ne peuvent avoir lieu ni les dimanches ni les jours fériés, et leur durée est limitée à deux heures par jour ouvrable, sur des horaires convenus avec le locataire. Si celui-ci fait obstruction sans motif légitime, le bailleur peut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée, puis, en dernier recours, saisir le tribunal pour obtenir une injonction sous astreinte et des dommages et intérêts.

Le bailleur ne peut en revanche jamais forcer l'entrée du logement, sous peine de poursuites pour violation de domicile : son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux le lui interdit. Le congé pour vente obéit par ailleurs à ses propres règles, à respecter avant même la question des visites : un préavis de 6 mois en location nue (3 mois en meublé) avant l'échéance du bail, et une offre de vente prioritaire au locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption. Voici, point par point, ce que la loi autorise réellement en 2026, côté bailleur comme côté locataire.

Le cadre légal du congé pour vente et du droit de visite : ce que vous devez savoir

La loi du 6 juillet 1989, qui régit les rapports locatifs, ne définit pas explicitement le droit de visite du bailleur, même dans le cadre d'un congé pour vente. Aucun texte n'oblige formellement le locataire à autoriser des visites pendant le préavis qui suit la réception du congé. Ce silence de la loi ne signifie pas pour autant que le locataire peut tout refuser : la jouissance paisible du logement doit être conciliée avec le droit du propriétaire de vendre son bien, une exigence rappelée par la loi ALUR.

La loi pose surtout des limites. Il est interdit d'inscrire dans le bail une clause obligeant le locataire à autoriser des visites les jours fériés, ou plus de deux heures les jours ouvrables, même en cas de congé pour vente. C'est pourquoi la plupart des contrats de location prévoient une clause encadrant précisément ce droit de visite, généralement rédigée ainsi :

« En cas de congé pour vente ou de relocation, le locataire devra permettre la visite du logement deux heures par jour ouvrable, à des horaires convenus avec le bailleur ou son mandataire. À défaut d'accord, ces visites auront lieu entre 17h et 19h. »

En l'absence d'une telle clause, ou en cas de désaccord sur les créneaux, bailleur et locataire doivent s'entendre sur des horaires raisonnables. Le détail des conditions dans lesquelles le locataire doit accorder ce droit de visite est publié par service-public.gouv.fr.

Que faire face à un locataire qui refuse les visites après un congé pour vente ?

Il n'est pas rare qu'un locataire, surtout s'il se sent lésé par le congé, fasse obstruction aux visites. Dans ce cas, le bailleur ne peut jamais forcer l'entrée du logement, même après avoir délivré un congé pour vente : son obligation légale d'assurer la jouissance paisible des lieux le lui interdit, sous peine de poursuites pour violation de domicile.

Face à un locataire récalcitrant, la démarche se fait par étapes, du plus amiable au plus contraignant :

1. Mettre en demeure par écrit : adresser au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception le sommant de laisser accès au logement pour les visites, en rappelant la clause du bail. C'est la première preuve utile en cas de litige.
2. Tenter une conciliation : saisir gratuitement un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation pour trouver un accord amiable sur les créneaux de visite.
3. Demander une autorisation judiciaire : à défaut d'accord, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une injonction de faire, c'est-à-dire une décision condamnant le locataire à laisser visiter le logement, le plus souvent assortie d'une astreinte (une somme due par jour de retard).
4. Réclamer des dommages et intérêts : si le refus cause un préjudice au bailleur (vente retardée ou manquée), celui-ci peut en demander réparation. Il devra toutefois rapporter la preuve du caractère abusif du refus et du préjudice subi.

Un exemple concret pour mieux comprendre le congé pour vente et le droit de visite

La jurisprudence a déjà tranché en faveur de bailleurs face à des locataires qui bloquaient toute visite. Une cour d'appel a ainsi reconnu qu'un locataire refusant systématiquement l'accès au logement pour les visites, après un congé pour vente, causait un préjudice à son propriétaire, et l'a condamné à verser 10 000 € de dommages et intérêts. Dans cette affaire, la propriétaire avait pu prouver ses démarches de vente auprès de deux agences immobilières, rendues infructueuses par l'obstruction du locataire.

Point essentiel : même lorsque le locataire conteste la validité du congé pour vente, cela ne l'autorise pas à s'opposer aux visites. Le litige sur le congé se règle devant le juge ; il ne dispense pas le locataire de son obligation de laisser visiter le bien.

Conseils pratiques pour les investisseurs confrontés à un congé pour vente difficile

Pour se protéger en tant qu'investisseur lors d'un congé pour vente, quelques réflexes limitent le risque de blocage :

1. Formaliser systématiquement les demandes de visite par écrit, de préférence par lettre recommandée : ces courriers servent de preuve en cas de litige.
2. En cas de mandat confié à une agence, lui demander de documenter chaque refus de visite du locataire (dates, créneaux proposés, refus opposés).
3. Maintenir une communication claire et professionnelle avec le locataire, même en cas de tension : un créneau négocié aboutit plus souvent qu'une visite imposée.
4. Consulter un avocat spécialisé en droit immobilier si la situation s'envenime, avant d'engager une procédure.

Si le litige dépasse le simple refus de visite (impayés, occupation sans droit ni titre), la procédure d'expulsion du locataire obéit à d'autres règles, plus longues et strictement encadrées. Connaître ses droits et ses obligations en matière de congé pour vente reste essentiel pour gérer sereinement son patrimoine : une bonne gestion locative passe le plus souvent par le dialogue avant d'envisager des mesures plus contraignantes.

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Congé pour vente : quel préavis et quelle offre de vente au locataire ?

Avant même la question des visites, le congé pour vente doit respecter un formalisme strict, sous peine de nullité. Le bailleur qui souhaite vendre son logement vide et libre de tout occupant doit donner congé à son locataire pour l'échéance du bail.

Quel préavis pour un congé pour vente ?

Le préavis est de 6 mois avant la fin du bail en location nue, et de 3 mois en location meublée. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Il indique le motif (la vente), le prix et les conditions de la vente projetée.

Le congé pour vente vaut-il offre de vente au locataire ?

Oui. Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption : il est prioritaire pour acheter le logement au prix indiqué. Le locataire dispose de 2 mois à compter de la réception du congé pour accepter l'offre. S'il accepte en précisant qu'il recourt à un prêt, ce délai est porté à 4 mois afin de lui laisser le temps de finaliser son financement. À défaut de réponse dans les délais, il est réputé avoir renoncé et le bailleur peut vendre à un tiers.

Que risque un congé pour vente frauduleux ?

Un congé pour vente délivré dans le seul but d'évincer le locataire, sans intention réelle de vendre, est frauduleux. Le locataire peut en contester la validité devant le juge et, s'il démontre la fraude, obtenir des dommages et intérêts. Le bailleur a donc tout intérêt à documenter la réalité de sa démarche de vente (mandat d'agence, annonces, visites organisées). À noter : la vente d'un bien locatif peut par ailleurs générer une plus-value immobilière imposable, à anticiper dans le calcul de l'opération.

Questions fréquentes sur le congé pour vente et les visites

Un locataire peut-il refuser toutes les visites après un congé pour vente ?

Non. Le locataire ne peut pas s'opposer par principe à toutes les visites : il doit laisser le bailleur faire visiter le logement. En revanche, il n'est pas tenu d'accepter des visites les dimanches et jours fériés, ni au-delà de deux heures par jour ouvrable, et il peut exiger des créneaux convenus à l'avance.

Le bailleur peut-il imposer des visites au locataire ?

Non. Le bailleur ne peut ni imposer unilatéralement des créneaux excessifs, ni entrer dans le logement sans l'accord du locataire, ni forcer la porte. Toute visite suppose l'accord du locataire sur des horaires raisonnables ; à défaut, seul le juge peut contraindre le locataire à laisser visiter le bien.

Quel est le préavis d'un congé pour vente ?

Le préavis est de 6 mois avant l'échéance du bail en location nue, et de 3 mois en location meublée. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé, en indiquant le prix et les conditions de la vente.

Que faire si le locataire refuse les visites malgré le congé ?

Le bailleur adresse d'abord une mise en demeure par lettre recommandée, puis peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une injonction de faire sous astreinte, éventuellement assortie de dommages et intérêts. Il doit toutefois prouver le caractère abusif du refus et le préjudice subi.

Le locataire est-il prioritaire pour acheter le logement ?

Oui. Le congé pour vente vaut offre de vente : le locataire bénéficie d'un droit de préemption et dispose de 2 mois pour accepter d'acheter au prix indiqué (4 mois s'il recourt à un prêt). Passé ce délai sans réponse, le bailleur peut vendre à un autre acquéreur.