Que change la loi anti-squat de 2023 pour les propriétaires ?

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite « loi anti-squat », a renforcé la protection des propriétaires contre l'occupation illicite de leur logement. Concrètement, elle a triplé les sanctions pénales encourues par les squatteurs, créé de nouveaux délits d'occupation frauduleuse et permis au préfet de faire évacuer un logement squatté sans décision de justice. Elle sécurise aussi les bailleurs face aux impayés de loyer.

Un point est essentiel avant tout : cette loi vise le squat, c'est-à-dire l'occupation d'un logement sans droit ni titre. Elle ne se confond pas avec l'expulsion d'un locataire qui a signé un bail et cesse de payer son loyer, une procédure judiciaire distincte que nous détaillons dans notre guide sur l'expulsion d'un locataire.

Ce que la loi anti-squat de 2023 a changé pour les propriétaires

La loi n° 2023-668 agit sur quatre leviers. Voici, en un coup d'œil, ce qu'elle a modifié pour les propriétaires et les bailleurs.

Mesure	Ce que la loi a changé
Répression du squat	Squat du domicile puni jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende (sanctions triplées) ; deux nouveaux délits d'occupation d'un local punis de 2 ans et 30 000 €
Évacuation par le préfet	Le préfet peut ordonner l'évacuation d'un logement squatté sans décision de justice
Protection du propriétaire	Exonération de l'obligation d'entretien du logement squatté, répression des faux propriétaires et de l'incitation au squat
Impayés de loyer	Clause résolutoire généralisée dans les baux et délais de procédure raccourcis

Chaque mesure est détaillée ci-dessous. Retenez d'abord la distinction entre squat et impayé de loyer : c'est elle qui commande tout le reste.

Squat ou locataire défaillant : deux situations à ne pas confondre

La loi anti-squat s'applique au squatteur, un occupant entré dans le logement par effraction ou par voie de fait, sans droit ni titre, et qui n'a jamais signé de bail. Sa situation relève du droit pénal et d'une procédure d'évacuation administrative rapide.

Le locataire défaillant, lui, a signé un bail régulier puis a cessé de payer son loyer. Son départ ne peut être obtenu que par une procédure judiciaire, avec commandement de payer, passage devant le juge et intervention d'un commissaire de justice. Cette procédure, ses étapes et ses délais réels sont décrits dans notre guide pour expulser un locataire défaillant.

Confondre les deux mène à des erreurs coûteuses : un propriétaire qui se fait justice lui-même face à un locataire s'expose à des poursuites, quelle que soit la légitimité de sa créance.

Des sanctions pénales renforcées contre les squatteurs

Le principal apport de la loi est pénal. Les sanctions encourues en cas de squat d'un logement ont été triplées, et deux nouveaux délits sont venus combler des angles morts.

De nouveaux délits d'occupation frauduleuse

La loi crée deux infractions qui sanctionnent le fait de s'introduire puis de se maintenir dans un local d'habitation ou à usage économique sans droit ni titre. Ces délits sont punis de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende. Ils couvrent notamment les locaux qui ne constituent pas le domicile du propriétaire, comme un logement vacant ou une résidence secondaire.

Une violation de domicile plus sévèrement punie

Les sanctions pour violation de domicile ont été alourdies et la définition du domicile élargie : elle protège désormais explicitement les résidences secondaires, et pas seulement la résidence principale. Le squat d'un domicile est traité comme une atteinte grave, que l'occupant vienne d'entrer dans les lieux ou qu'il s'y maintienne.

La fin de l'impunité des marchands de squat

La loi punit aussi ceux qui incitent au squat ou qui se font passer pour le propriétaire d'un logement squatté afin d'en tirer profit. Enfin, le propriétaire d'un logement squatté est exonéré de son obligation d'entretien, sauf lorsque le logement est indigne.

Une évacuation accélérée par le préfet, sans passer par le juge

C'est la différence majeure avec l'expulsion d'un locataire. En cas de squat d'un domicile, le propriétaire, ou toute personne agissant dans son intérêt, peut saisir le préfet. Sur preuve de la propriété, le préfet met le squatteur en demeure de quitter les lieux, puis fait procéder à l'évacuation forcée, sans décision de justice préalable.

La loi a également supprimé, pour les squatteurs, les délais dont bénéficie un occupant régulier. Contrairement au locataire défaillant, le squatteur ne peut pas se prévaloir du délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux ni, pour le squat d'un domicile, de la trêve hivernale. La procédure judiciaire classique, avec ses délais protecteurs, reste réservée au locataire titulaire d'un bail.

Des propriétaires mieux protégés face aux impayés de loyer

Au-delà du squat, la loi a durci la procédure d'impayés au bénéfice des bailleurs. La clause résolutoire, qui permet de résilier le bail en cas de loyers impayés, est désormais obligatoire dans tout bail d'habitation. Les délais de la procédure contentieuse ont par ailleurs été raccourcis.

La loi conforte en parallèle le rôle des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex), chargées d'accompagner les locataires en difficulté le plus tôt possible. Le déroulé complet de la procédure d'impayés, du commandement de payer à l'audience, est détaillé dans notre guide sur les délais d'expulsion. Ces règles s'inscrivent dans le cadre des rapports locatifs fixé par la loi ALUR.

Les autres réformes immobilières de l'été 2023

La loi anti-squat n'a pas été le seul texte marquant pour l'immobilier en 2023. Deux autres réformes, toujours en vigueur, méritent l'attention des propriétaires et des bailleurs.

Une protection renforcée des locataires bénéficiant de l'AJPP

La loi n° 2023-622 du 19 juillet 2023 a modifié l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Un bailleur ne peut plus donner congé à un locataire qui perçoit l'allocation journalière de présence parentale (AJPP) lorsque ses ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit aux logements locatifs conventionnés. Une exception subsiste : si un logement adapté à ses besoins lui est proposé dans les limites géographiques prévues par la loi, le congé redevient possible.

Cette mesure vise à sécuriser le logement des familles qui accompagnent un enfant gravement malade ou handicapé, souvent fragilisées financièrement.

La lutte contre l'artificialisation des sols (ZAN)

La loi Climat et résilience du 22 août 2021, complétée par la loi du 20 juillet 2023, a fixé un cap : diviser par deux le rythme d'artificialisation des sols entre 2021 et 2031, puis atteindre le zéro artificialisation nette (ZAN) d'ici 2050. En France, entre 20 000 et 30 000 hectares sont artificialisés chaque année.

Pour l'immobilier, cela se traduit par l'intégration progressive de ces objectifs dans les documents d'urbanisme locaux, un forfait national réservé aux grands projets d'envergure et une garantie rurale d'un hectare constructible au bénéfice de chaque commune. Ce cadre continue d'évoluer et fait l'objet d'ajustements législatifs réguliers.

Questions fréquentes sur la loi anti-squat

Que dit la loi anti-squat du 27 juillet 2023 ?

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 vise à protéger les logements contre l'occupation illicite. Elle triple les sanctions pénales contre les squatteurs, crée de nouveaux délits d'occupation frauduleuse, accélère l'évacuation des logements squattés par le préfet et renforce la protection des propriétaires face aux impayés de loyer.

Quelles sont les sanctions encourues par un squatteur ?

Les sanctions en cas de squat du domicile ont été triplées, passant à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende (contre 1 an et 15 000 € auparavant). La loi crée par ailleurs deux nouveaux délits d'occupation frauduleuse d'un local (un logement qui n'est pas le domicile, ou un local à usage économique), punis de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende. L'incitation au squat et le fait de se faire passer pour le propriétaire sont également réprimés.

Un propriétaire peut-il expulser un squatteur lui-même ?

Non. Même face à un squatteur, le propriétaire ne peut pas se faire justice lui-même. Il doit saisir le préfet, qui peut ordonner l'évacuation forcée du logement, ou engager une procédure judiciaire. Pour l'expulsion d'un locataire titulaire d'un bail, la voie est différente et détaillée dans notre guide dédié.

Squat et impayé de loyer, est-ce la même chose ?

Non. Le squat désigne l'occupation d'un logement sans droit ni titre, par une personne qui n'a jamais eu de bail. L'impayé de loyer concerne un locataire qui a signé un bail régulier mais ne paie plus. Les deux situations relèvent de procédures différentes.

La loi anti-squat est-elle toujours en vigueur en 2026 ?

Oui. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 est entrée en vigueur dès sa publication au Journal officiel, le 28 juillet 2023, et continue de s'appliquer. Ses dispositions pénales et la procédure d'évacuation administrative restent pleinement applicables.

Sécuriser son investissement locatif

Le meilleur rempart contre les impayés et les litiges reste la prévention : sélection rigoureuse du locataire, suivi attentif des paiements et bonne connaissance du cadre légal. Déléguer la gestion locative de son bien à une agence permet aussi un suivi régulier des loyers.

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Sources officielles : vie-publique.fr et le texte de la loi n° 2023-668 sur Légifrance.