Une zone tendue désigne une liste de communes urbaines où le marché immobilier est tendu, aboutissant à des prix et des loyers élevés. En 2024, la France compte 1.837 communes classées en zone tendue, représentant plus de 5,2 millions de logements. Cette classification a des implications majeures tant pour les propriétaires que pour les locataires.
Qu’est-ce qu’une zone tendue ? Définition détaillée
Une zone tendue désigne une commune où le marché immobilier souffre d’un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. Ces zones se caractérisent par des prix élevés et une forte demande. Plus précisément, il s’agit d’une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où la demande dépasse significativement l’offre disponible, créant une pression constante sur le marché immobilier local. Ces territoires se caractérisent également par un nombre élevé de demandes de logement social par rapport aux attributions annuelles disponibles.
Quelles sont les conséquences d’être en zone tendue ?
Les zones tendues se caractérisent par des loyers et des prix d’acquisition plus élevés que la moyenne, ainsi que par des règles spécifiques qui encadrent le marché. Le classement en zone tendue entraîne quatre conséquences principales qui transforment significativement le marché immobilier local. Premièrement, les loyers sont strictement encadrés lors des relocations, limitant les augmentations possibles. Deuxièmement, les locataires bénéficient d’un préavis réduit à un mois au lieu des trois mois habituels. Troisièmement, une taxe spécifique s’applique aux logements vacants pour lutter contre la rétention immobilière. Enfin, les communes peuvent appliquer une surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires, pouvant atteindre jusqu’à 60% du montant initial.
| Aspect | Zone tendue | Zone non tendue |
|---|---|---|
| Préavis locataire | 1 mois | 3 mois |
| Encadrement des loyers | Strict | Libre |
| Taxe logements vacants | Oui | Non |
| Surtaxe résidences secondaires | Possible (5-60%) | Non |
| Tension immobilière | Forte | Modérée à faible |
| Prix des logements | Élevés | Modérés |
Comment savoir si vous êtes en zone tendue ?
Les zones tendues sont définies comme des secteurs où plus de 50.000 habitants vivent en continuité urbaine et où le déséquilibre entre l’offre et la demande provoque des difficultés notables d’accès au logement. Pour vérifier si votre logement est concerné, vous pouvez utiliser le simulateur officiel mis en place par le gouvernement sur service-public.fr. Cet outil gratuit et simple d’utilisation vous permet de vérifier instantanément le statut de votre commune.
Qu’est-ce qu’une zone tendue loi Alur ?
Une zone tendue selon la loi Alur désigne une zone géographique caractérisée par des loyers et des prix d’acquisition de logements anciens très élevés, où l’accès au logement est particulièrement difficile. Cette loi (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a mis en place un cadre réglementaire strict pour protéger les locataires et réguler le marché immobilier. Pour comprendre en détail les implications de cette loi majeure pour l’immobilier, notre guide complet sur la loi Alur vous explique tous les aspects essentiels.
Un changement majeur apporté par la loi Macron du 6 août 2015 a étendu le bénéfice du préavis réduit à tous les locataires en zone tendue, quelle que soit la date de signature de leur bail. Cette évolution significative a unifié les règles et simplifié la compréhension du dispositif pour tous les acteurs du marché.
Procédure de résiliation en zone tendue
Pour donner congé en zone tendue, le locataire doit respecter une procédure précise. La lettre de résiliation doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception ou remise en main propre contre émargement. Elle doit mentionner explicitement le motif du départ et être accompagnée d’une copie du décret n°2013-392 du 10 mai 2013 établissant la liste des zones tendues. Le délai de préavis d’un mois commence à la réception du courrier par le propriétaire.
Il est important de noter que le préavis réduit d’un mois n’est pas exclusif aux zones tendues. Même hors zone tendue, certaines situations permettent d’en bénéficier : obtention d’un premier emploi, mutation professionnelle, perte d’emploi, nouvel emploi suite à une perte d’emploi, état de santé justifiant un changement de domicile, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH. Cette disposition, confirmée par la loi Macron de 2015, s’applique à tous les baux, quelle que soit leur date de signature.
Qu’est-ce qu’une zone non tendue ?
Une zone non tendue désigne les villes ou régions où la demande de logements est faible, ou la quantité de logements disponibles est supérieure à la demande, aboutissant à des prix plus modérés. Dans ces territoires, le marché immobilier fonctionne de manière plus équilibrée, offrant plus de flexibilité tant aux propriétaires qu’aux locataires. Les règles locatives y sont moins contraignantes, avec notamment un préavis standard de trois mois.
Quelles sont les villes en zone tendue en 2025 ?
Les principales villes en zone tendue sont : Paris et sa région, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nice, Nantes, et Montpellier. Suite à l’arrêté du 5 juillet 2024, qui a ajouté 688 nouvelles communes, la France compte désormais 1.837 communes en zone tendue. Ces territoires englobent les grandes métropoles et leurs périphéries, mais aussi des villes moyennes confrontées à une forte pression immobilière. Paris et son agglomération représentent la zone la plus tendue du territoire, suivis par les métropoles de Lyon, Marseille, et Bordeaux. Les zones côtières prisées comme la Côte d’Azur et le Pays Basque sont également fortement représentées, tout comme les zones frontalières telles que le secteur de Genève-Annemasse.
Dispositifs particuliers et encadrement des loyers
Dans certaines communes en zone tendue, des dispositifs supplémentaires de régulation ont été mis en place. Le plafonnement des loyers, expérimenté initialement à Paris, s’est étendu à plusieurs grandes villes comme Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier. Ce mécanisme fixe des limites précises aux loyers pratiqués, avec des sanctions financières pouvant atteindre 5.000 euros en cas de non-respect. Les propriétaires doivent ainsi respecter un loyer de référence déterminé selon le quartier et les caractéristiques du logement. Cette mesure s’applique tant aux locations vides qu’aux locations meublées à usage de résidence principale.
Il est important de noter que lorsqu’une ville est classée en zone tendue, ce classement s’applique à l’intégralité de son territoire. Même si la pression immobilière peut varier selon les quartiers, les mesures s’appliquent uniformément sur l’ensemble de la commune, y compris dans les secteurs moins recherchés.
Les propriétaires en zone tendue doivent également porter une attention particulière à la performance énergétique de leurs biens. Depuis les dernières réglementations, les logements classés F et G voient leurs loyers gelés, une mesure qui s’inscrit dans la politique nationale de rénovation énergétique du parc immobilier. Cette contrainte supplémentaire incite fortement les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique.
Avantages fiscaux et exonérations spécifiques
Les zones tendues bénéficient de plusieurs dispositifs fiscaux particuliers. Les terrains constructibles situés en zone tendue peuvent notamment bénéficier d’une exonération de la Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties (TFPNB), une mesure visant à encourager la construction de nouveaux logements.
Concernant la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires, certains cas permettent d’obtenir un dégrèvement sur réclamation :
- Lorsque la résidence secondaire constitue le lieu d’exercice d’une activité professionnelle
- Pour les logements dont l’occupation est liée à un hébergement durable dans un établissement de soins
- Pour les biens mis en vente, démontrant ainsi l’impossibilité d’une affectation à l’habitation principale pour une cause étrangère à la volonté du propriétaire
Cadre légal et évolutions réglementaires
Le dispositif des zones tendues s’appuie sur un cadre légal qui a considérablement évolué :
- Le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 a établi la première liste des communes concernées
- La loi Alur de 2014 a renforcé les mesures de régulation du marché
- La loi Macron du 6 août 2015 a unifié les règles de préavis
- L’arrêté du 5 juillet 2024 a considérablement étendu le périmètre des zones tendues
Zonage spécifique et distinctions importantes
Zone tendue vs Zone tendue élargie
Au-delà des 1.837 communes classées en zone tendue stricto sensu, il existe une zone tendue « élargie » qui comprend 3.697 communes au total. Cette extension inclut notamment des villes plus petites mais confrontées à des difficultés d’accès au logement, particulièrement dans les zones touristiques. De nombreuses stations balnéaires comme Saint-Pair-sur-Mer, Jullouville, Granville, Arzon, et Lège-Cap-Ferret sont concernées. Les stations de ski prisées comme Les Deux Alpes, Tignes, Val-d’Isère, Chamonix-Mont-Blanc et Megève font également partie de ce périmètre élargi.
Zonage PTZ et investissement locatif
Le zonage des zones tendues ne doit pas être confondu avec le zonage utilisé pour le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et les dispositifs d’investissement locatif. Ce dernier découpe le territoire en cinq zones (A bis, A, B1, B2 et C) selon leur tension immobilière. Les zones A bis, A et B1 sont considérées comme « tendues » pour le PTZ, mais cette classification diffère de celle des zones tendues locatives. En zone A bis et A, le PTZ peut financer jusqu’à 40% de l’acquisition, contre 20% dans les zones moins tendues.
Règles spécifiques pour les loyers
| Situation | Augmentation autorisée | Conditions |
|---|---|---|
| Première location | Fixation libre | Logement neuf ou vacant depuis +18 mois |
| Travaux d’amélioration | Jusqu’à 15% du coût | Montant > 6 mois de loyer et DPE entre A et E |
| Loyer sous-évalué | 50% de la différence | Avec justificatifs du prix du marché |
| Rénovation énergétique | Selon amélioration DPE | Interdiction si classement F ou G |
L’impact sur l’investissement immobilier
Le classement en zone tendue influence directement les stratégies d’investissement immobilier. Ces territoires bénéficient souvent de dispositifs fiscaux avantageux comme le Pinel, tout en garantissant une demande locative soutenue. Cependant, les contraintes réglementaires et les prix élevés nécessitent une analyse approfondie avant tout investissement. Les investisseurs doivent notamment anticiper les travaux de rénovation énergétique et intégrer les limitations de loyer dans leurs calculs de rentabilité.
L’avenir des zones tendues
L’évolution du dispositif des zones tendues témoigne de son importance croissante dans la politique du logement. Le nombre de communes concernées augmente régulièrement pour répondre aux transformations du marché immobilier. Cette dynamique s’accompagne d’un renforcement des outils de régulation et d’un meilleur accompagnement des acteurs du secteur. L’extension récente à de nouvelles communes traduit la volonté des pouvoirs publics d’adapter le dispositif aux réalités du terrain et aux nouveaux enjeux du logement.
Conclusion
La notion de zone tendue structure profondément le marché immobilier français en imposant un cadre réglementaire adapté aux territoires les plus tendus. Cette classification, qui touche désormais plus de 5,2 millions de logements, influence directement le quotidien des propriétaires et des locataires. Elle constitue un outil majeur de régulation du marché immobilier, visant à garantir un meilleur accès au logement dans les zones où la demande est la plus forte. Pour les acteurs du marché immobilier, comprendre ses implications permet de mieux naviguer dans le paysage immobilier actuel et d’anticiper les évolutions à venir.
