La VEFA constitue un dispositif incontournable dans le paysage immobilier français. Cette formule d’acquisition présente des spécificités juridiques et financières que tout investisseur ou futur propriétaire doit maîtriser avant de s’engager.
Qu’est-ce que la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ?
La VEFA est un contrat par lequel l’acquéreur devient immédiatement propriétaire du terrain et des constructions existantes, puis acquiert la propriété des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur édification. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
Ce dispositif juridique, encadré par les articles L.261-1 à L.261-22 du Code de la construction et de l’habitation et les articles 1601-1 et 1601-3 du Code civil, permet d’acheter un bien immobilier (appartement, maison) avant sa construction ou pendant celle-ci.
Contrairement à d’autres formules comme la vente à terme où le transfert de propriété est différé à l’achèvement, la VEFA opère un transfert progressif de propriété. L’acquéreur devient propriétaire du sol dès la signature de l’acte authentique, puis des éléments construits au fur et à mesure de leur exécution.
Le promoteur immobilier, en tant que maître d’ouvrage, assume la responsabilité de sélectionner les architectes et entreprises intervenantes, d’établir les contrats avec les différents professionnels, de superviser l’ensemble du chantier et de procéder à la réception des travaux.
La VEFA s’applique principalement à l’acquisition de logements neufs, mais peut également concerner des locaux commerciaux ou professionnels construits selon ce même principe.
Quels sont les avantages d’acheter en VEFA ?
L’achat en VEFA présente de nombreux avantages financiers et pratiques. Le principal bénéfice réside dans les frais de notaire réduits s’élevant à 2-3% du prix d’achat contre 7-8% dans l’ancien, ce qui représente une économie substantielle dès l’acquisition.
Avantages financiers
D’un point de vue financier, les atouts sont multiples : frais de notaire réduits (environ 3% contre 7-8% dans l’ancien), possibilité d’échelonner les paiements selon l’avancement du chantier, TVA à taux réduit de 5,5% dans certaines zones (ANRU, QPPV), et exonération temporaire de taxe foncière dans certaines communes.
Garanties techniques
Sur le plan technique, l’achat en VEFA offre plusieurs garanties. Le bien est conforme aux dernières normes de construction (thermiques, acoustiques). Le promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement obligatoire. L’acquéreur bénéficie de la garantie décennale dès la livraison, de la garantie biennale pour les équipements dissociables, et de la garantie de parfait achèvement pendant un an.
L’achat sur plan permet également une personnalisation du bien pendant la phase de construction, avec la possibilité de modifier certains agencements intérieurs ou de choisir les finitions (revêtements, équipements). Cette flexibilité constitue un avantage considérable par rapport à l’acquisition d’un bien existant.
Pour les investisseurs, la VEFA ouvre l’accès à divers dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, permettant de combiner investissement immobilier et optimisation fiscale.
Comment se déroule le processus d’achat en VEFA ?
Le processus d’achat en VEFA suit un déroulement précis et réglementé qui sécurise l’acquisition du bien immobilier. Plusieurs étapes jalonnent ce parcours.
1. Choix du bien et contrat de réservation
La première étape consiste à sélectionner un logement sur plan, généralement dans un bureau de vente où sont présentées des maquettes et plans. À ce stade, l’acquéreur signe un contrat de réservation qui identifie précisément le bien (surface, étage, exposition), détaille ses caractéristiques techniques, fixe le prix et les conditions de vente, et précise le délai prévisionnel de livraison.
Lors de cette signature, l’acquéreur verse un dépôt de garantie plafonné à 5% du prix si le délai de réalisation est inférieur à un an, et 2% si ce délai est supérieur. Ce dépôt est conservé en séquestre immobilier jusqu’à la signature de l’acte authentique.
2. Délai de rétractation
L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte. Pendant cette période, il peut renoncer à son achat sans aucune pénalité.
3. Recherche de financement
Une fois le contrat de réservation signé, l’acquéreur dispose généralement d’un délai de 30 à 45 jours pour obtenir son financement. Le contrat comporte habituellement une clause suspensive liée à l’obtention du prêt.
4. Signature de l’acte authentique
Si toutes les conditions sont réunies (financement obtenu, permis de construire purgé de tout recours), la vente est formalisée par un acte authentique signé devant notaire. À ce moment :
- L’acquéreur devient propriétaire du terrain
- Le paiement échelonné selon l’avancement des travaux débute
- Le promoteur doit justifier d’une garantie financière d’achèvement
5. Suivi du chantier et paiements échelonnés
Les paiements s’effectuent selon un échéancier réglementé, avec des appels de fonds qui suivent l’avancement du chantier.
Comment fonctionne le paiement échelonné en VEFA ?
Le paiement en VEFA suit un calendrier strictement encadré par la loi, avec des plafonds imposés à chaque étape de la construction. Ce système protège l’acquéreur en évitant qu’il ne finance intégralement un bien non achevé.
| Étape de construction | Pourcentage maximum exigible |
|---|---|
| Signature de l’acte authentique | 35% maximum du prix total (incluant le dépôt de garantie) |
| Achèvement des fondations | 35% du prix total |
| Mise hors d’eau (toiture posée) | 70% du prix total |
| Achèvement de l’immeuble | 95% du prix total |
| Livraison (sans réserve) | 100% du prix total |
Les 5% restants constituent une garantie pour l’acquéreur. En cas de réserves émises lors de la livraison, cette somme peut être consignée à la Caisse des Dépôts et Consignations jusqu’à la levée des réserves.
Pour les acquéreurs recourant à un prêt bancaire, la banque débloque les fonds progressivement selon cet échéancier. Cette méthode génère des intérêts intercalaires, qui correspondent aux intérêts dus sur les sommes débloquées avant l’entrée en jouissance du bien.
Ce système d’échelonnement présente l’avantage de répartir le paiement sur la durée du chantier, généralement entre 18 et 36 mois, ce qui peut faciliter la transition entre une location et l’accession à la propriété.
Quel est le délai de rétractation pour une VEFA ?
Le délai de rétractation pour une VEFA est de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la notification du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception ou de sa remise en main propre. Ce délai constitue une protection essentielle pour l’acquéreur.
Si le dernier jour du délai tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Durant cette période, l’acheteur peut renoncer à son acquisition sans avoir à justifier sa décision ni à payer de pénalité.
Pour exercer ce droit, l’acquéreur doit notifier sa décision au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. La date d’envoi du courrier fait foi pour le respect du délai.
Au-delà de ce délai légal de rétractation, l’annulation devient plus complexe. Plusieurs situations peuvent néanmoins permettre de se dégager du contrat :
- Non-obtention du prêt bancaire (si clause suspensive)
- Non-respect par le promoteur des caractéristiques essentielles du bien
- Retard de livraison significatif
- Non-obtention du permis de construire ou recours contre celui-ci
La demande d’annulation après le délai de rétractation doit être notifiée au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception, en détaillant précisément les motifs. Si la demande est légitime, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de trois mois.
Quelle est la différence entre VEFA et VIR ?
La principale différence entre la VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) et la VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) réside dans la nature des travaux : la VEFA concerne un bien à construire intégralement, tandis que la VIR s’applique à un immeuble existant qui fera l’objet de travaux de rénovation substantiels.
La VIR est encadrée par les articles L.262-1 à L.262-11 du Code de la construction et de l’habitation. Elle concerne des immeubles bâtis existants qui nécessitent d’importants travaux de rénovation ou de restructuration.
Ces deux dispositifs présentent des différences significatives dans leur fonctionnement :
- Nature du bien : construction neuve pour la VEFA, bâtiment existant à rénover pour la VIR
- Contrat préliminaire : contrat de réservation pour la VEFA, compromis de vente pour la VIR
- Transfert de propriété : immédiat pour le terrain et progressif pour les constructions en VEFA, immédiat pour l’ensemble du bien en VIR
- Échéancier de paiement : strictement réglementé par la loi pour la VEFA, plus souple pour la VIR
- Garanties : garantie financière d’achèvement obligatoire en VEFA, garantie de bon achèvement en VIR
Pour l’acquéreur, le choix entre ces deux dispositifs dépend principalement du type de projet immobilier envisagé. La VEFA offre l’avantage d’acquérir un bien neuf avec toutes les garanties associées, tandis que la VIR permet de bénéficier d’un emplacement existant tout en modernisant le bien.
Les promoteurs peuvent parfois proposer ces deux types d’opérations, selon la nature du foncier disponible et les contraintes urbanistiques locales.
Quelles garanties protègent l’acheteur en VEFA ?
L’achat en VEFA bénéficie d’un cadre juridique protecteur avec diverses garanties obligatoires qui sécurisent l’investissement. La principale protection réside dans la garantie financière d’achèvement (GFA) que le promoteur doit obligatoirement souscrire.
La GFA assure l’achèvement des travaux même en cas de défaillance du promoteur. Elle peut prendre deux formes : extrinsèque, lorsqu’un établissement financier s’engage à financer l’achèvement des travaux, ou intrinsèque, quand le promoteur démontre sa capacité à financer l’intégralité du projet. Depuis 2015, seule la garantie extrinsèque est autorisée, renforçant ainsi la protection des acquéreurs.
Outre cette garantie d’achèvement, l’acheteur bénéficie de plusieurs autres protections légales :
- Garantie de parfait achèvement (1 an) : couvre les désordres signalés lors de la réception ou apparus durant l’année suivante
- Garantie biennale (2 ans) : couvre les équipements dissociables du bâti
- Garantie décennale (10 ans) : couvre les vices et malfaçons compromettant la solidité de l’ouvrage
- Assurance dommages-ouvrage : permet la réparation des désordres sans attendre les conclusions d’une expertise judiciaire
Ces garanties s’appliquent à partir de la livraison du bien et de la remise des clés, qui constitue une étape cruciale du processus d’achat. Lors de cette livraison, l’acquéreur doit procéder à un examen minutieux du bien pour signaler d’éventuelles réserves, qui conditionnent l’application des garanties.
En cas de retard de livraison, des pénalités de retard peuvent être appliquées au promoteur, selon les modalités prévues dans le contrat de vente. Ces pénalités constituent une incitation forte au respect des délais annoncés.
La VEFA offre ainsi un cadre sécurisé pour l’acquisition d’un bien immobilier avant sa construction, avec des garanties substantielles qui protègent l’investissement du futur propriétaire tout au long du processus.
