La Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties (TFPNB) constitue l’un des impôts locaux les plus anciens du système fiscal français. Cette taxe s’applique aux terrains et espaces non construits, avec des mécanismes spécifiques qui diffèrent de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Qu’est-ce que la Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties (TFPNB) ?
La TFPNB est un impôt local dû par les propriétaires ou usufruitiers de terrains et autres propriétés non bâties situés en France au 1er janvier de l’année d’imposition. Contrairement à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) qui concerne les constructions, la TFPNB s’applique aux terrains nus et espaces non construits.
Cette taxe est perçue par les communes et leurs établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Depuis 2018, les départements et régions ne perçoivent plus la TFPNB, ce qui a entraîné la création d’une taxe additionnelle compensatoire au profit des communes et EPCI.
La TFPNB poursuit un double objectif : contribuer au financement des budgets des collectivités locales et inciter à la mobilisation du foncier, particulièrement dans les zones tendues où la rétention foncière peut freiner le développement urbain. Pour les terrains constructibles, la taxe peut être majorée par les collectivités afin de lutter contre les comportements de rétention foncière et encourager la mise sur le marché de ces terrains.
Les propriétés concernées par la TFPNB comprennent les terrains à bâtir et les terrains non constructibles, les immeubles impropres à toute utilisation, les terrains occupés par des carrières, mines, étangs ou marais salants, les terrains agricoles (terres, pâtures, bois, etc.), les terrains occupés par des serres affectées à une exploitation agricole, et certains terrains de golf sous conditions spécifiques.
Le montant de cette taxe varie selon la valeur locative cadastrale du terrain, les taux votés par les collectivités territoriales et les éventuelles exonérations applicables.
Qui doit payer la TFPNB ?
La Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties est due par le propriétaire ou l’usufruitier du terrain au 1er janvier de l’année d’imposition. Ce principe s’applique quelle que soit l’utilisation effective du terrain ou sa rentabilité.
La taxe est due même si les terrains imposables ne génèrent aucun revenu pour leur propriétaire ou s’ils sont en friche. Cette obligation concerne aussi bien les personnes physiques (particuliers) que les personnes morales (entreprises, associations, etc.), avec quelques spécificités selon la nature du contribuable.
Les principaux redevables de la TFPNB sont les personnes physiques propriétaires de terrains non bâtis, qu’ils soient à usage personnel ou destinés à une activité économique. Les personnes morales privées peuvent également être assujetties à la TFPNB, et si elles sont soumises à l’impôt sur les sociétés, elles seront aussi redevables de la Contribution Économique Territoriale. Les exploitants agricoles sont concernés par cette taxe, mais bénéficient généralement d’exonérations partielles pour leurs terres agricoles.
En revanche, les personnes publiques (État, collectivités territoriales) sont majoritairement exonérées pour leurs propriétés affectées à un service public ou d’utilité générale, à condition qu’elles soient improductives de revenus. Cette exonération ne s’applique pas aux propriétés publiques générant des revenus ou affectées à une activité à caractère industriel ou commercial.
En cas de démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui est redevable de la taxe et non le nu-propriétaire. Pour les indivisions, chaque indivisaire est redevable à hauteur de sa quote-part dans l’indivision.
Si un terrain est vendu en cours d’année, le vendeur reste redevable de l’intégralité de la taxe pour l’année entière, la TFPNB étant établie pour l’année au 1er janvier. Toutefois, les parties peuvent prévoir une répartition différente de cette charge dans leur contrat de vente.
Comment est calculée la TFPNB ?
Le calcul de la Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties repose sur une base d’imposition à laquelle s’appliquent des taux fixés par les collectivités territoriales. Ce mécanisme détermine le montant que le propriétaire devra acquitter.
Base d’imposition
La base d’imposition de la TFPNB est constituée par la valeur locative cadastrale des propriétés non bâties, diminuée d’un abattement forfaitaire de 20%. Cet abattement est destiné à compenser les frais et charges supportés par le propriétaire.
La valeur locative cadastrale correspond au revenu net annuel que le propriétaire pourrait tirer de son terrain s’il le louait dans des conditions normales. Pour les terres agricoles, il s’agit du revenu que le propriétaire tire de ses terres dans le cadre d’un bail rural ou qu’il pourrait en tirer en cas de location.
En pratique, la base d’imposition est donc égale à 80% de la valeur locative cadastrale des biens concernés. Cette valeur cadastrale, établie initialement lors des évaluations foncières, fait l’objet de revalorisations annuelles fixées par la loi de finances.
Depuis 2017, les valeurs locatives des propriétés non bâties sont mises à jour selon trois modalités : constatation annuelle des changements affectant les propriétés, actualisation tous les trois ans des évaluations, et révisions générales tous les six ans.
Taux d’imposition
Une fois la base d’imposition déterminée, celle-ci est multipliée par les taux votés par les collectivités territoriales bénéficiaires (commune et EPCI). Ces taux sont fixés annuellement par délibération des assemblées locales.
Le taux communal moyen de TFPNB s’établit autour de 49,31%, dont environ 41,7% pour les communes et 7,3% pour leurs groupements. Ces pourcentages varient significativement d’une collectivité à l’autre.
Majorations possibles
Pour les terrains constructibles situés dans des zones où le marché immobilier est tendu, les collectivités peuvent voter une majoration forfaitaire de la valeur locative. Cette majoration peut aller de 1 à 5 € par mètre carré, le montant standard étant de 3 €/m². La superficie du terrain prise en compte pour cette majoration est généralement réduite de 200 m², sauf décision contraire de la collectivité.
Cette majoration vise à encourager la mobilisation des terrains constructibles pour augmenter l’offre de logements dans les zones où la demande est forte.
Taxes additionnelles
Plusieurs taxes additionnelles peuvent s’ajouter à la TFPNB. Elles comprennent la taxe additionnelle à la TFPNB instituée pour compenser la suppression des parts départementales et régionales, la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (GEMAPI), la taxe spéciale d’équipement (TSE) destinée aux établissements publics fonciers, ainsi que la taxe additionnelle au profit des chambres d’agriculture. Le cumul de ces différentes taxes peut significativement augmenter le montant final à payer par le contribuable.
Quelles sont les exonérations de la TFPNB ?
La législation prévoit diverses exonérations de la Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties, certaines s’appliquant automatiquement (de plein droit), d’autres nécessitant une délibération des collectivités locales. Ces exonérations peuvent être permanentes ou temporaires.
Exonérations permanentes de plein droit
Plusieurs catégories de propriétés bénéficient d’une exonération permanente totale :
- Les propriétés publiques : terrains appartenant à l’État, aux collectivités territoriales ou à certains établissements publics, lorsqu’ils sont affectés à un service public ou d’utilité générale et ne produisent pas de revenus.
- Les sols et terrains déjà soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties (pour éviter une double imposition).
- Les terrains appartenant à certaines associations comme les jardins familiaux dans les communes de plus de 5000 habitants, ou les associations de mutilés de guerre ou du travail.
Par ailleurs, les terres agricoles bénéficient d’une exonération partielle de 20% sur la part communale et intercommunale.
Exonérations temporaires de plein droit
Des exonérations temporaires s’appliquent automatiquement dans certaines situations :
- Les terrains nouvellement plantés en bois sont exonérés pendant des durées variables selon la nature des plantations (10 ans pour les peupleraies, 30 ans pour les résineux, 50 ans pour les feuillus).
- Les terrains plantés en arbres truffiers bénéficient d’une exonération de 50 ans.
- Les terrains situés en zone humide peuvent être exonérés à hauteur de 50% pendant 5 ans renouvelables, sous certaines conditions.
- Les terrains situés dans un site Natura 2000 faisant l’objet d’un contrat ou d’une charte sont intégralement exonérés pendant 5 ans renouvelables.
Exonérations sur délibération des collectivités
Les collectivités territoriales peuvent décider d’accorder des exonérations supplémentaires :
- Pour les terrains nouvellement plantés en noyers (exonération jusqu’à 8 ans).
- Pour les terrains agricoles exploités selon le mode de production biologique (exonération pendant 5 ans).
- Pour les vergers, vignes et cultures fruitières d’arbres et d’arbustes (exonération jusqu’à 8 ans).
Pour bénéficier de ces exonérations facultatives, le propriétaire doit généralement effectuer une démarche spécifique auprès de l’administration fiscale, accompagnée des justificatifs nécessaires.
Comment déclarer et payer la TFPNB ?
La déclaration et le paiement de la Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties suivent des procédures spécifiques que les propriétaires doivent respecter pour éviter des pénalités.
Obligations déclaratives
En principe, la TFPNB est établie automatiquement par l’administration fiscale sans démarche particulière du contribuable. Cependant, le propriétaire doit déclarer certains changements affectant ses terrains dans un délai de 90 jours après leur survenance :
- Les modifications de consistance du terrain (accroissement ou perte de superficie)
- Les changements d’affectation modifiant le statut fiscal du terrain
- Les passages d’un groupe de natures de culture à un autre
Ces changements doivent être déclarés au moyen du formulaire n°6704, à adresser au service des impôts fonciers du lieu de situation de la propriété.
L’absence de déclaration ou une déclaration tardive peut entraîner des sanctions financières (amende de 150 € pour défaut de production dans les délais, plus 15 € par omission ou inexactitude) et la perte partielle du bénéfice des exonérations temporaires éventuelles.
Paiement de la taxe
Les contribuables reçoivent chaque année un avis d’imposition indiquant le montant à payer. Pour les entreprises, cet avis est disponible sous forme dématérialisée dans leur espace professionnel en ligne.
La date limite de paiement est fixée au 15 octobre de chaque année (ou le jour ouvré suivant si le 15 octobre tombe un week-end). Plusieurs modes de paiement sont possibles :
- Le télérèglement en ligne via le compte fiscal pour les entreprises
- Le prélèvement mensuel (option possible jusqu’au 30 juin)
- Le prélèvement à échéance (option possible jusqu’au 30 septembre)
Pour les particuliers, le paiement en ligne est obligatoire lorsque le montant à payer dépasse 300 €.
Dégrèvements possibles
Dans certaines situations particulières, le contribuable peut obtenir un dégrèvement (réduction) de sa taxe :
- En cas de disparition d’une propriété non bâtie suite à un événement extraordinaire (inondation, avalanche, envahissement par la mer)
- En cas de pertes de récoltes sur pied dues à des événements climatiques (grêle, gelée, inondation)
- Pour les terres agricoles comprises dans le périmètre d’une association foncière pastorale
- Pour les terres agricoles exploitées par un jeune agriculteur bénéficiant d’une aide à l’installation (dégrèvement de 50% pendant 5 ans)
La demande de dégrèvement doit être adressée au service des impôts des particuliers ou des entreprises selon le cas. Pour les pertes de récoltes, la demande doit être formulée dans les 15 jours suivant le sinistre.
Quels sont les impacts de la TFPNB sur la mobilisation du foncier ?
La Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties joue un rôle stratégique dans la politique d’aménagement du territoire et la mobilisation du foncier, particulièrement dans les zones où la pression immobilière est forte.
Effets sur la détention du foncier
La TFPNB renchérit le coût de détention des terrains non bâtis, incitant théoriquement les propriétaires à valoriser leurs biens plutôt qu’à les conserver improductifs. En pratique, cet effet est variable selon le niveau de la taxe et les caractéristiques du marché immobilier local.
Dans les zones où les prix immobiliers augmentent rapidement, le coût de la TFPNB peut se révéler insuffisant pour contrebalancer l’intérêt financier d’attendre une hausse significative de la valeur du terrain avant de le vendre ou de le construire. Ce phénomène explique les comportements de rétention foncière observés dans certaines zones tendues.
Par ailleurs, l’absence de révision générale des valeurs locatives cadastrales pendant de nombreuses années a conduit à une sous-évaluation de la base d’imposition, particulièrement pour les terrains à bâtir dans les zones urbaines dynamiques. Cette situation limite l’efficacité de la TFPNB comme outil de mobilisation du foncier.
Utilisation des majorations comme levier
Pour renforcer l’impact de la TFPNB sur la mobilisation du foncier constructible, le législateur a mis en place un système de majorations applicables sur délibération des collectivités locales. Ces majorations peuvent accroître significativement le montant de la taxe pour les terrains constructibles situés dans des zones tendues.
La majoration de la valeur locative, pouvant aller jusqu’à 5 €/m², augmente sensiblement le coût de détention des terrains non valorisés et peut inciter leurs propriétaires à les mettre sur le marché. Ce mécanisme constitue un levier fiscal au service de la politique de l’habitat des collectivités locales.
Articulation avec les politiques d’aménagement
L’efficacité de la TFPNB comme outil de mobilisation du foncier dépend de son articulation avec d’autres instruments de politique foncière et d’aménagement. Elle ne constitue qu’un élément d’une stratégie plus globale qui peut inclure :
- Des outils réglementaires comme les documents d’urbanisme (PLU)
- Des instruments opérationnels comme les zones d’aménagement concerté (ZAC)
- Des outils juridiques comme le droit de préemption urbain
La fiscalité foncière, dont la TFPNB fait partie, représente donc un levier complémentaire aux autres outils de l’action publique en matière d’aménagement du territoire. Son efficacité est renforcée lorsqu’elle s’inscrit dans une stratégie territoriale cohérente.
Les évaluations disponibles suggèrent que l’impact de la TFPNB sur la mobilisation du foncier reste modéré lorsqu’elle est utilisée seule, mais qu’elle peut contribuer efficacement à une politique d’ensemble visant à lutter contre la rétention foncière, particulièrement lorsque le mécanisme de majoration est activé dans les zones tendues.
