À Paris, le loyer d’un logement mis en location est plafonné. Il ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, un montant en euros par mètre carré fixé chaque année par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location (meublé ou non meublé). Pour obtenir le plafond exact applicable à une adresse, le plus fiable est d’utiliser le simulateur officiel de la DRIHL, qui fait foi.
Ce dispositif d’encadrement des loyers est en vigueur à Paris depuis le 1er juillet 2019 au titre de la loi ELAN, après une première application issue de la loi ALUR. Il ne s’applique que dans certaines zones tendues, dont Paris fait partie, et couvre la mise en location, la relocation et le renouvellement du bail. Voici son fonctionnement, les cas particuliers et les recours possibles.
Quel est le plafond de loyer à Paris ?
Le plafond repose sur trois valeurs, exprimées en euros par mètre carré de surface habitable, que l’arrêté préfectoral fixe pour chaque combinaison de quartier, de nombre de pièces, d’époque de construction et de type de location.
| Indicateur | Définition | Rôle |
|---|---|---|
| Loyer de référence | Loyer médian constaté sur le secteur pour ce type de logement | Base de calcul |
| Loyer de référence majoré | Loyer de référence augmenté de 20 % | Plafond du loyer hors charges à ne pas dépasser |
| Loyer de référence minoré | Loyer de référence diminué de 30 % | Seuil sous lequel un bailleur peut proposer une réévaluation au renouvellement |
Le loyer inscrit au bail ne peut donc pas excéder le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié. Ce plafond porte sur le loyer hors charges.
Comment connaître le loyer de référence pour votre logement ?
Les valeurs sont révisées chaque année et varient d’un quartier à l’autre : il ne faut jamais se fier à un tableau daté. La seule source opposable est le simulateur de la DRIHL, mis à jour à chaque nouvel arrêté, au 1er juillet.
Pour l’interroger, préparez quatre informations :
- l’adresse exacte du logement, qui détermine le quartier de référence ;
- le nombre de pièces principales ;
- l’époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) ;
- le type de location (meublé ou non meublé, les loyers de référence différant entre les deux).
Le simulateur renvoie les trois valeurs (référence, minoré, majoré) en euros par mètre carré. Multipliez le loyer de référence majoré par la surface habitable pour obtenir le loyer hors charges maximal autorisé.
Le complément de loyer : quand est-il autorisé ?
Un bailleur peut ajouter un complément de loyer au-dessus du loyer de référence majoré lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, déterminantes et non prises en compte dans le loyer de référence de son secteur.
À l’inverse, ne justifient pas un complément de loyer :
- une caractéristique déjà intégrée au loyer de référence du secteur ;
- un équipement ou un service courant pour ce type de logement ;
- un élément destiné à compenser un défaut du logement.
Le complément doit figurer distinctement au bail. Le locataire peut le contester dans les trois mois suivant la signature en saisissant la commission départementale de conciliation de Paris ; à défaut d’accord, le juge peut être saisi.
Que faire en cas de loyer supérieur au plafond ?
Si le loyer inscrit au bail dépasse le loyer de référence majoré (complément justifié compris), le locataire peut engager une action en diminution de loyer. La démarche commence en général par une saisine amiable de la commission départementale de conciliation de Paris, puis, faute d’accord, du juge des contentieux de la protection.
Un dépassement peut aussi être signalé à la Ville de Paris, qui instruit les manquements : le préfet peut alors mettre le bailleur en demeure de régulariser et prononcer une sanction administrative.
Le bail doit obligatoirement mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables ; leur absence fragilise la position du bailleur en cas de litige.
Encadrement des loyers et révision annuelle : deux mécanismes distincts
L’encadrement fixe un plafond à la mise en location, à la relocation et au renouvellement. Il ne faut pas le confondre avec la révision annuelle du loyer en cours de bail : si le bail le prévoit, le loyer est réévalué une fois par an dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. L’un plafonne le loyer de départ, l’autre encadre sa progression pendant le bail.
Carte des loyers ou encadrement des loyers : quelle différence ?
Les deux notions sont souvent confondues. La carte des loyers (publiée par l’ANIL à partir de données data.gouv) est un indicateur de marché : elle reflète les loyers d’annonce observés et sert à se situer, sans valeur contraignante. L’encadrement des loyers relève, lui, d’un plafond légal opposable : c’est l’arrêté préfectoral, consultable via le simulateur de la DRIHL, qui s’impose au bailleur. Pour fixer un loyer, seule cette seconde source fait foi.
Fixer un loyer conforme à Paris : les bons réflexes du bailleur
Que vous mettiez un bien en location ou que vous prépariez un investissement, intégrez le plafond dès l’amont :
- vérifiez le loyer de référence majoré de l’adresse avec le simulateur officiel avant de fixer le loyer ;
- reportez le loyer de référence et le majoré dans le bail, où leur mention est obligatoire ;
- ne facturez un complément de loyer que si une caractéristique réellement exceptionnelle le justifie, et documentez-la ;
- tenez compte du plafond dans votre calcul de rentabilité : à Paris, il conditionne le loyer que vous pourrez réellement pratiquer.
Pour estimer la rentabilité d’un bien parisien à partir d’un loyer conforme, notre calculette de rentabilité locative intègre loyer, charges et fiscalité. Les propriétaires qui préfèrent déléguer la mise en location et le suivi réglementaire peuvent s’appuyer sur notre gestion locative à Paris 17.
Questions fréquentes
Quel est le loyer maximum autorisé à Paris ?
Le loyer d’un logement ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par l’arrêté préfectoral pour son quartier, son nombre de pièces, son époque de construction et son type de location. Ce plafond correspond au loyer de référence augmenté de 20 %, hors charges, sauf complément de loyer justifié.
Comment calculer le loyer maximum d’un appartement parisien ?
Renseignez l’adresse, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location dans le simulateur de la DRIHL. Multipliez le loyer de référence majoré obtenu, exprimé en euros par mètre carré, par la surface habitable pour connaître le loyer hors charges maximal.
Le complément de loyer est-il légal à Paris ?
Oui, mais uniquement pour des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles non prises en compte dans le loyer de référence. Il doit figurer au bail et peut être contesté par le locataire dans les trois mois suivant la signature, via la commission de conciliation.
L’encadrement s’applique-t-il aux locations meublées ?
Oui. Les logements meublés relèvent aussi de l’encadrement, avec des loyers de référence propres, distincts de ceux du non meublé. Le simulateur de la DRIHL traite séparément les deux régimes.
Que faire si mon loyer dépasse le plafond ?
Le locataire peut demander une diminution du loyer, d’abord à l’amiable auprès de la commission départementale de conciliation, puis devant le juge. Un dépassement peut aussi être signalé à la Ville de Paris, qui peut déclencher une sanction du préfet.
L’encadrement concerne-t-il les baux déjà en cours ?
L’encadrement s’applique à la mise en location, à la relocation et au renouvellement. En cours de bail, c’est la révision annuelle indexée sur l’IRL qui encadre l’évolution du loyer, et non le loyer de référence majoré.
Sources : arrêté préfectoral annuel fixant les loyers de référence à Paris ; simulateur officiel de la DRIHL Île-de-France. Cette page présente une information générale à jour du dispositif en vigueur en 2026 ; elle ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
Pour aller plus loin : la loi ALUR et l’encadrement des loyers, le rôle des zones tendues, et calculer un rendement locatif avant d’investir.
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