Immobilier aux Épinettes : Guide Complet du Quartier

Ancien quartier ouvrier en pleine transformation, les Épinettes constituent l’un des secteurs les plus prometteurs du 17ème arrondissement de Paris. Notre agence immobilière, implantée à quelques rues, vous propose un guide complet de ce quartier méconnu qui attire de plus en plus d’acquéreurs et d’investisseurs.

Les Épinettes : un quartier village en mutation

Le quartier des Épinettes est le 68ème quartier administratif de Paris, situé dans le 17ème arrondissement. Il est délimité par l’avenue de Clichy à l’ouest, l’avenue de Saint-Ouen à l’est, et les limites de Paris avec Clichy-la-Garenne et Saint-Ouen au nord. Ce secteur, longtemps préservé de la gentrification, connaît aujourd’hui une transformation accélérée grâce aux grands projets urbains comme l’extension de la ligne 14 et l’aménagement de la ZAC Clichy-Batignolles.

L’histoire des Épinettes

Le nom des Épinettes proviendrait des ronces qui poussaient autrefois sur ces terres, dont le cépage donnait un pinot appelé « l’épinette blanche ». En 1840, la construction de l’enceinte de Thiers isole le quartier des villages de Saint-Ouen et Clichy. En 1852, le train de la Petite Ceinture est mis en service, et c’est en 1856 que les Épinettes sont intégrées au 17ème arrondissement.

S’ensuit une phase d’industrialisation autour des infrastructures ferroviaires, avec des usines, des imprimeries et la fabrication de meubles et de malles. Se construisent alors nombre de cités, cours et îlots qui donnent aux Épinettes un air de village d’un autre temps. Ancien quartier ouvrier, les Épinettes ont su conserver leur authenticité tout en se modernisant.

Le marché immobilier aux Épinettes en 2026

Les Épinettes restent l’un des quartiers les plus abordables du 17ème arrondissement, ce qui en fait un secteur particulièrement intéressant pour les primo-accédants et les investisseurs.

Source	Prix moyen au m²	Fourchette
MeilleursAgents (2026)	9 189 €/m²	6 671 € – 11 783 €
Efficity (2026)	9 020 €/m²	7 470 € – 10 800 €
SeLoger (2026)	8 875 €/m²	6 588 € – 10 930 €

Un m² aux Épinettes coûte environ 15 % moins cher que la moyenne du 17ème arrondissement. Le prix du m² pour les maisons est nettement plus élevé, estimé à 11 649 € en moyenne (soit +27 % par rapport aux appartements). Le quartier suit une trajectoire similaire à celle des Batignolles voisines il y a quelques années, ce qui laisse entrevoir un potentiel de valorisation significatif.

Les transports aux Épinettes

Le quartier bénéficie d’une desserte en transports en commun complète :

• Métro ligne 13 : station Guy Môquet et Brochant
• Métro ligne 2 : à proximité (Rome, Villiers)
• RER C : gare de Pont Cardinet
• Tramway T3b : au nord du quartier
• Bus : lignes 31 et 54 notamment

L’extension de la ligne 14, avec la future station Porte de Clichy, renforce encore l’attractivité du secteur.

Les espaces verts

Les Épinettes bénéficient de plusieurs espaces verts appréciés des habitants :

• Parc Martin Luther King : 10 hectares à proximité immédiate, avec skatepark, terrains de basket, tables de ping-pong et boulodrome
• Square des Épinettes : un parc d’un hectare avec ginkgos, chênes verts et deux rangées de marronniers
• Square Ernest-Goüin : créé en 1935, 4 355 m² de pins noirs d’Autriche et de rosiers, avec aires de jeux ombragées
• Square Jean-Leclaire et Square Villa Sainte-Croix

Vie de quartier et commerces

Les Épinettes se distinguent par une vie de quartier dense et conviviale. Le secteur compte 4,3 commerces tous les 100 mètres et 1,1 restaurants, cafés et bars tous les 100 mètres. On y trouve épiceries, boulangeries, restaurants de quartier et commerces de proximité qui forment un tissu commercial varié et accessible.

Le quartier conserve une atmosphère chaleureuse et populaire, avec des petits commerces indépendants, des associations locales actives et une ambiance de village au cœur de Paris.

Écoles et éducation

Le quartier dispose d’une offre éducative complète :

• École Sainte-Marthe : 5bis rue Lacaille
• Collège Stéphane Mallarmé : 29 rue de la Jonquière
• Lycée professionnel Maria Deraismes : 19 rue Maria Deraismes

De nombreuses crèches et écoles élémentaires complètent l’offre, faisant des Épinettes un quartier adapté aux familles.

Profil sociologique

Les 17 020 habitants des Épinettes sont en majorité des couples et célibataires plutôt jeunes. Le quartier compte 84 % de locataires et 44 % de logements HLM, ce qui témoigne de sa mixité sociale. Le revenu moyen par ménage s’établit à 23 100 €, plaçant les Épinettes comme un quartier accessible et diversifié.

Pourquoi investir aux Épinettes ?

Les Épinettes présentent plusieurs atouts pour un investissement immobilier :

• Prix attractifs : environ 9 000 €/m², soit 15 % sous la moyenne du 17ème
• Transformation urbaine : les grands projets (ZAC Clichy-Batignolles, ligne 14) tirent le quartier vers le haut
• Forte demande locative : 84 % de locataires, un marché locatif dynamique
• Effet Batignolles : le quartier suit la même trajectoire que les Batignolles voisines, laissant présager une valorisation

Notre équipe connaît parfaitement ce secteur. N’hésitez pas à nous contacter pour un accompagnement personnalisé dans votre projet d’achat ou d’investissement locatif aux Épinettes.